[아시아타임즈=정상명·김영윤 기자] 문재인 정부가 2년 동안 펼친 부동산 정책에 눈 앞의 이득에만 집중했다는 평가가 나온다. 특히 전문가들은 단기적인 집값 안정화에만 치우쳐 장기적인 부작용을 양산할 것이라고 분석했다.

문 정부는 지난해부터 8.2 대책, 9.13 대책 등 부동산 규제 정책을 시행했다. 부동산 규제로 서울의 집값 급등, 과도한 투기 등 문제를 해결하고자 한 것이다.

그러나 최근 서울 아파트값이 다시 오름에 따라 지난해 시행한 부동산 대책의 효과가 떨어지고 있다는 지적도 나온다. 이에 정부는 민간택지에 분양가상한제를 도입을 검토하는 등 추가적인 부동산 규제 움직임을 보이는 상황이다.

전문가들은 이같은 문 정부의 부동산 정책이 집값을 오래 안정시킬 수 없다는 분석을 내놨다. 단기적으로는 집값 상승을 막을 수 있겠지만 장기적으로 지방주택시장의 침체, 수도권과 지방의 양극화 등 부작용을 만들 수 있다는 것이다.

추가 규제 도입에도 부정적이다. 그동안 시행된 규제 정책으로 인해 발생하는 공급 감소, 부동산 시장 침체 등 문제점을 해결하는 것이 우선이라는 평가다.

〈아시아타임즈〉는 부동산 전문가 7인과 함께 문 정부의 부동산 정책에 대한 평가와 향후 전망을 진단했다.

△문재인 정부가 2년차를 맞았다. 그동안 규제일변도의 부동산정책을 추진하고 있는 상황이다. 절반을 넘어선 문 정부 부동산정책에 대한 평가는 어떤가.

먼저 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 비정상적인 서울 집값 급등 현상을 막기 위한 규제를 도입하고 시장질서를 회복하려 했다는 점은 긍정적으로 평가했다.

하지만 △급격한 공시가격 현실화 △공급시차를 고려하지 않은 대출규제 강화로 인한 수분양자의 어려움 △지방주택시장의 침체 장기화 △지나친 가격규제 중심 정책 등으로 인한 시장왜곡은 의도와 반대로 시장질서를 혼란스럽게 만든다는 지적이다.

김덕례 실장은 "민간 주택시장의 자율성을 보장할 수 있는 정부와 시장기능의 균형을 유지할 필요가 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 단기적인 집값 안정 효과는 거뒀지만 장기적으로는 부정적인 영향을 줄 것으로 예상했다. 저금리 장기화와 1130조에 달하는 단기부동자금이 시중에 고여 지속적으로 부동산시장을 자극하고 있기 때문에 향후 집값이 불안정해질 수 있다는 의견이다.

함영진 랩장은 "정부가 각종 주택 거래규제와 보유세·거래세 인상을 동시 진행해 세금부담이 늘고 있다"며 "이로 인해 시장의 주택 유통매물이 감소하고 거래량도 크게 줄어들고 있다"고 우려했다.

허준열 투자코리아 대표는 문 정부의 부동산 정책이 노무현 정부와 비슷하다고 평가했다. 특히 강남권 위주의 집값 폭등, 지방과 서울·수도권의 가격 격차 등 문제가 참여 정부 시절 발생한 것과 비슷하다.

특히 문 정부의 부동산 정책에 관여한 고위 공직자 과반수가 강남권 아파트를 소유하고 있다는 문제점을 지적했다. 이어 "부동산 가격을 잡으려면 먼저 강남 집값을 잡아야 한다"며 "하지만 강남 집값을 잡기는커녕 지방 아파트 가격이 하락하고 미분양 아파트만 속출하는 양상"이라고 평가했다.

△최근 정부는 민간택지 분양가 상한제 등 새로운 규제 카드를 내놓으려고 준비중인 모양새다. 정부가 새로 꺼낼 부동산 규제는 어떤 것들이 있으며 효과는 어떻게 보는가.

함영진 랩장은 향후 재건축허용연한 강화, 종부세 세율인상, 세금규제 등의 정책이 시행될 수 있다고 내다봤다. 하지만 경기둔화 가능성을 무시할 수 없어 추가 규제 카드를 꺼내기 어려운 분위기라는 판단이다.

함영진 랩장은 "3분기 집값 움직임에 따라 정부 정책 수위가 결정될 것"이라며 "정부가 추가 규제를 실시해도 장기적인 집값안정 효과는 제한적일 것"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 부동산 가격 상승을 막기 위한 채권입찰제, 매매가격차액 환수제의 도입 가능성이 높다고 예상했다. 정부가 언급한 분양가상한제가 부동산 가격을 잡기 위한 정책인 만큼 같은 의도의 정책이 시행될 가능성이 높다는 분석이다.

권일 부동산인포 팀장은 다주택자 양산을 막기 위해 임대소득 관련 세부담을 증가시킬 것으로 내다봤다. 추가 규제로 임대사업자 등록 의무화, 전매제한 기간 연장 등의 시행 가능성이 높다는 판단이다.

전문가들은 향후 정부가 부동산 가격을 잡기 위한 추가적인 규제 정책을 내놓을 것이라고 예상했다. 하지만 추가 규제 도입 자체에 비판적인 입장을 가진 전문가들도 많다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 추가 규제보다 분양가상한제의 부작용 완화가 최우선이라고 강조했다.

정부가 강남·강북의 재개발·재건축 단지의 후분양 선회를 막기 위해 극약처방을 실시한 것은 긍정적이다. 하지만 이후 발생하는 부작용 대책을 세워야 한다는 것이다.

박원갑 위원은 "분양가상한제가 시행되면 재개발·재건축 수익성이 낮아지고 지난해부터 초과이익환수제로 사업이 멈춘 초기단계의 재건축 단지에 타격을 줄 것"이라며 "시장의 의견을 수렴해 부작용을 최소화해야한다"고 말했다.

김덕례 실장은 인위적인 가격규제는 성공하기 어렵다고 비판했다. 특히 민간택지 분양가상한제는 경제에 기여하는 바가 없고 장기적인 부작용을 양산할 것이라고 내다봤다.

김덕례 실장은 "단기적인 분양가 인하효과는 기대할 수 있다"며 "그러나 이후 로또분양 양산, 공급 감소, 기업도태 등 부작용이 나타날 것"이라고 분석했다.

△정부의 강남 집값 잡기로 인해 지방 주택시장은 더욱 침체기에 접어들고 있다. 일부 광역시를 제외한 지방 분양은 참패를 이어가고 있는데 이같은 양극화 현상을 어떻게 바라봐야 하는가.

전문가들은 지역경기침체를 양극화 현상의 주요 원인으로 꼽았다.

특히 권일 팀장은 지방경기침체로 기반 산업들의 뿌리가 흔들리고 있기 때문에 지방 부동산 시장도 침체되는 것이 당연하다는 분석이다.

현재 수도권도 서울 인접지역, 교통, 교육, 산업시설 등 요인으로 지역 간 시장 상황에 차이가 있다. 지방이라고 이런 상황을 피해갈 수는 없다.

권일 팀장은 "기반산업을 살릴 수 있는 방안을 찾고 지역경제를 살리면 지방 부동산 시장도 자연스럽게 살아날 것"이라고 내다봤다.

권대중 교수는 지방의 주택과잉공급도 문제로 지적했다. 경기침체와 과도한 공급으로 인해 양극화 현상이 발생했다는 의견이다. 부동산시장 정상화를 위해서는 정부가 지역경제를 살리는 방안을 모색하는 것이 중요하다고 강조했다.

현금부자들의 강남권 선호 현상이 두드러지고 있다는 점을 원인으로 지목하는 전문가들도 있었다.

권대중 교수는 "정부의 강력한 부동산 규제로 인해 여유자금이 부동산시장에 머물렀다"며 "여유자금이 산업으로 이동하는 것이 아니라 경제가 침체된 지방을 피해 강남권, 마포, 용산 등 조망권과 교통이 편리한 지역의 부동산으로 쏠린 탓"이라고 말했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 과도한 대출규제로 인해 줄어든 실수요층과 자금력이 있는 수요자들이 강남권처럼 좋은 입지에 몰린 것을 지적했다.

김덕례 실장은 "집을 짓기만 하면 팔리는 시대가 아니기 때문에 나타나는 현상"이라고 말했다.

지방은 금융위기 이후 주택 공급이 많았고 현재 입주물량도 상당히 많다. 게다가 정부 규제정책으로 외지인의 투자수요가 줄고 지역내 실수요도 적은 상황이다. 그런데 주택이 과도하게 공급되면서 분양 참패가 이어지게 된 것이다.

김덕례 실장은 "공급이 적고 새주택 수요가 있으며 입지와 가격 경쟁력이 있는 지역은 높은 청약경쟁률을 유지할 수 있다"며 "그렇지 않은 단지들은 분양에 어려움을 겪을 수 밖에 없다"고 말했다. 이어 "분양시장은 점차 양극화가 심화될 것이다"라고 내다봤다.

△올해 초만 하더라도 하락 우세이던 주택시장 분위기가 최근 들어 보합세로 접어들고 있다는 평가가 나온다. 특히 강남 재건축 시장은 물론 대·대·광(대구, 대전, 광주)을 중심으로 가격 반등이 관측되고 있다. 하반기 주택 가격이 어떻게 흘러갈지 의견 부탁한다.

전문가들은 하반기 주택 가격은 전반적으로 보합세를 유지할 것이라고 입을 모았다.

박원갑 위원은 일본의 무역보복, 대출규제, 분양가상한제 시행 가능성 등 정부규제로 집값 급상승이 불가능하다는 점을 이유로 꼽았다.

김덕례 실장은 지난해 9.13 대책 이후 금융위기 수준으로 하락한 서울 아파트값이 더이상 떨어지는 것은 어렵다는 평가를 내놨다. 기본적으로 시중 유동자금 풍부, 내집 마련 수요 등으로 상승압력이 있는 시장이지만 정뷰 규제로 인해 상승동력도 높지 않아 상승이 어렵다는 분석이다.

권대중 교수는 최근 강남권 중심으로 서울 아파트값이 반등한 것은 기저효과와 시장 불확실성 확대로 인한 일시적 현상이기 때문에 향후 시장 상승으로 이어지기는 어렵다고 분석했다.

권대중 교수는 "하반기 부동산 시장은 물건별, 지역별 온도 차이는 있겠지만 전반적으로 약보합세를 이룰 것"이라며 "민간택지 분양가상한제가 시행된다면 주택매매시장이 하락할 가능성이 커진다"고 말했다.

권일 팀장은 현재 서울 집값 회복조짐은 급매물을 내놓던 소비자들이 급매물을 거두고 나온 급매물은 매수자들이 서둘러 매입했기 때문에 벌어진 일시적 현상이라고 평가했다.

게다가 정부의 민간택지 분양가상한제 도입 움직 등으로 인해 하반기 거래는 평년보다 줄고 관망세가 확대될 것으로 전망했다.

강남권 등 일부 지역의 집값 상승 가능성도 제기됐다.

장재현 본부장은 규제로 공급량이 줄어듬에 따라 서울의 새아파트 희소성이 높아져 강남권 집값이 강세를 보일 것으로 예상했다.

허준열 대표는 금리 인하와 언론들의 아파트 가격 상승 보도가 수요자들의 심리변화에 영향을 줬기 때문이라는 분석이다.

반면 지방 주택 가격은 약세가 이어질 것이라는 의견이 많았다.

특히 권대중 교수는 공급 과잉 문제를 겪고 있는 원주시, 동계올림픽 호재가 지나간 강릉과 속초, 그리고 울산, 부산, 등 지역은 하반기에도 어려움을 겪을 것이라고 내다봤다.

김덕례 실장도 상승동력이 어느정도 존재하는 서울과는 다르게 지방은 약세를 보일 것이라고 예상했다.

단 하반기 주택시장에 변화를 가져올 변수도 존재한다.

권일 팀장은 총선을 앞두고 지자체들이 개발카드를 꺼내들 가능성을 제기했다. 이같은 상황이 부동산 시장 상승에 영향을 줄 수 있다는 것이다.

장재현 본부장도 총선으로 지역 이슈들이 살아나면서 호가 중심으로 반짝 반등할 수도 있다는 의견을 내놨다.

권대중 교수는 최근 국내 기준금리가 인하됨에 따른 시장 변화를 변수로 지적했다.

이어 "전·월세 시장은 당분간 안정세를 유지하겠지만 시간이 경과하며 저금리 탓으로 전세물건의 반전세, 월세의 가속화가 진행될 것"이라며 "이후 전세물건 부족은 가격 상승으로 이어질 가능성도 있다"고 말했다.

함영진 랩장은 저금리 부동자금이 부동산 시장으로 몰리며 주택 가격 상승요인이 될 수 있다고 분석했다.

현재 저금리 부동자금은 약 1137조로 정부의 1년 재정규모의 약 2배다. 게다가 정비사업으로 인한 신규주택 공급량이 전체의 30% 정도에 그치면서 주택 희소성도 높은 상황이다.

함영진 랩장은 "향후 저금리 부동자금이 부동산 시장에 투자되기 시작하면 매도자 우위 시장이 형성되며 주택 가격이 오를 것"이라고 예상했다.