[프라임경제] 인공지능(AI) 분양분석 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련된 제반 정보를 서비스하고 있다. 일반정보와 분석 결과 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신'을 개발한 허준열 대표가 직접 현장 정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 마흔아홉 번째 현장은 현대엔지니어링이 시공을 맡은 '루카831강남' 오피스텔.

강남에 현대엔지니어링이 시공하는 하이엔드급 루카831강남 오피스텔이 들어선다. 사업지는 서울시 강남구 역삼동 831-11번지에 위치하며, 지하 7층에서 지상 29층 높이로 337실을 공급한다. 평수는 A~H타입까지 있으며, 1.5룸, 2룸의 전용면적은 15~21평이다. 1~2층에는 20실 상가도 들어선다.

▲루카831강남. ⓒ 현대엔지니어링

루카831강남은 럭셔리 오피스텔을 표방하는 만큼 일반 오피스텔과 달리 각종 편의시설과 호텔식 서비스를 제공하며, 8층에는 입주민을 위한 루프탑 가든파티 등도 즐길 수 있다. 국내에서 가장 번화한 거리 중 하나인 강남 도심 한복판에 자리를 잡고 있는 만큼 신세계백화점·롯데백화점, 삼성병원·영동세브란스병원 등의 기반시설 이용이 용이한 장점이 있다. 

루카831강남은 비지니스 업무시설 중심지 위치해, 고소득자를 중심의 1인 또는 2인 소형가구 임대수요가 높을 것으로 예상된다. 마찬가지로 높은 분양가격이 예상되는 만큼 임대료도 높을 것으로 예상된다. 단 분양이 잘 된다고 임대도 잘 되는 것은 아니라는 점을 혼동하면 안된다. 

분양은 월세 받으려는 투자자가 중심이 되지만, 월세는 오피스텔에 거주할 임차인 즉 세입자가 중심이 된다는 점에서 상가와 뚜렷한 차이가 있다. 

온라인상에는 루카831강남에 대한 여러 광고성 홍보 글들을 많이 볼 수 있다. 대부분이 "분양만 받으면, 상당한 시세차익 또는 몇 %이상 되는 수익률이 생긴다" "노른자위 땅에 들어선다는 소식만으로 주변 부동산 시장이 들썩이고 있다" "삼성파크텐, 논현펜트힐, 논현아츠, 르피에드강남 등 평당 1억대 이상 분양가에도 모든 현장 호실이 분양완료가 됐다" 등이다.

가격 부분에서도 블로그에서는 "소형 하이엔드급 오피스텔 평당가격을 분석해보면 기본 1억원 초반에서 가장 낮은 건 8000만원 중 반대를 볼 수 있는데, 아무래도 입지별로 조금씩 차이가 있다. 이미 높은 프리미엄들이 형성되고 있다는 점에 주목해야 한다"고 말한다. 

하지만 이러한 글들은 블로그로 위장한 대표적인 허위과장 광고라고 할 수 있다. 면면을 살펴보자.

 우선 300세대 오피스텔이 들어선다고 강남 부동산이 들썩이지 않는다. 물론 950평 부지에 고급 오피스텔이 들어서면 주변 환경은 좋아질 수 있다.

또한 위에서 언급한 분양현장 모든 곳이 분양완료가 되지 않았으며, 미분양도 존재하고 있다. 해당 블로그 글들은 투자자들이 하이엔드급 오피스텔을 선호하고 있다는 분위기를 조성하고 있을 뿐이다.

물론 강남은 지금 일반 오피스텔보다 분양가격이 비싼 고급형의 오피스텔 분양 공급을 늘리고 있다. 이유는 아파트 공급 부족과 아파트 규제가 동시에 맞물려 나타난 풍선 효과라 생각된다.

가격 부분을 언급한 글들에서도 초보 투자자가 본다면, 하이엔드급 오피스텔은 무조건 프리미엄이 붙는다고 착각하기 딱 좋을 것이다. 하지만 현실은 그렇게 호락호락하지 않다. 하이엔드급 중에 프리미엄이 오른 오피스텔이 있는 반면, 오히려 분양가격 아래로 가격이 떨어진 곳도 부지기수다.

루카831강남 오피스텔 분양가격은 전용면적이 16.5평이 19억~21억원, 21.6평이 25억~28억원이다. 강남 하이엔드급 최고급 오피스텔들이 소형 평형대가 20억원 전·후 분양가격이 형성되고 있다는 점에서 결코 만만한 가격이 아니다. 

따라서 투자를 하기 전에 실거주가 목적인지, 아니면 월세 수익이 목적인지 정확하게 판단하고 모델하우스에 방문해야 한다. 럭셔리한 내부에 반해 분양 먼저 받는 행동을 삼가고, 자신의 자금 조건과 맞는지 그리고 호실 위치와 층수도 체크하여 현명한 선택을 해야 한다.

[한줄 평가] 루카831강남은 하이엔드급 오피스텔이다. 결코 만만치 않는 분양가격으로 평가된다. 대출로 무리한 분양을 진행하는 것보다 짜임새 있는 계획을 세워 접근하는 현명한 투자법이 요구된다.