[허준열의 분양분석 44] 현대엔지니어링, 평택 브리티시 고덕 상가 고덕 국제신도시 메머드급 상업시설, 555실 대규모 수요 확보 관건

분양분석칼럼
고객을 먼저 생각하는 부동산 전문 컨설턴트 ‘투자의 신’

[허준열의 분양분석 44] 현대엔지니어링, 평택 브리티시 고덕 상가 고덕 국제신도시 메머드급 상업시설, 555실 대규모 수요…

[프라임경제] 신규 분양 가격할인 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 마흔 네 번째 현장은 현대엔지니어링이 시공을 맡은 '브리티시 고덕' 상가.

평택 고덕신도시에 메머드급 상가가 들어선다. 위치 및 층수에 따라 가격편차는 크게 나겠지만, 상가 자체가 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 등에 비해 투자규모 자체가 큰 만큼 신중함이 더욱 요구된다.  

브리시티 고덕 상가는 우리가 흔히 봐왔던 플라자 상가 및 주상복합 상가와 달리 외관부터 차별화를 두고 있다. 상가 외관은 영국 스트리트몰 테마 스타일을 모방해 이국적인 색깔을 담았다.

art_526205_1606898795.png

평택 브리시티 고덕 조감도. ⓒ 현대엔지니어링

아울러 49층 아파트 3개동 아래에 있는 주상복합상가라 단순히 생각할 수 있지만, 중앙에 있는 큰 홀과 스트리트 몰 상가로 구분돼 있어 주상복합이라 말하기 힘들 정도로 특이함을 갖추고 있다.

상가는 원활한 상권 형성과 유동인구가 가장 중요한 포인트로 꼽힌다. 하지만 최근에는 대규모 특색있는 외관으로 사람들의 발길을 끄는 곳들이 많은 만큼, 트렌드도 주목해 봐야 할 것이다. 

브리시티 고덕상가에서 중심이 되는 입지환경은 고덕지구에서도 BRT노선이 정차하는 중심상업지구 남쪽에 바로 붙어 있다. 이는 주상복합상가이지만 일반 중심상업지 상가 역할도 할 수 있다.

반면 중심상업지에 들어설 많은 상가와 경쟁관계에 있다는 점에서 확고한 자리를 잡기 위해 상가 활성화에 많은 연구와 노력을 기울여야 할 것이다.

브리시티 고덕 상가는 지상1층에서 지상5층, 555호실 규모로 전체 연면적이 상암 월드컵 경기장 약 7배에 해당하는 대단히 큰 규모다. 지상 2층에서 4층, 243실 중 절반에 가까운 118호실이 테라스형 상가를 위해 설계됐으며, 조경시설도 삼성물산 에버랜드에서 맡을 예정이다. 

브리티시 고덕 상가의 555개 점포수는 결코 만만한 숫자이자 규모가 아니다. 일산 라페스타, 웨스톤 돔 등 우리가 이름만 대면 알수 있는 대형 테마 쇼핑몰보다 더 큰 평택 최대 규모에 해당된다.

이러한 규모가 자기 자리를 찾고 고덕상가의 중심이 되기 위해서는 삼성물산 시공의 외형적 디자인과 테마, 대형 프랜차이즈 업체 입점계획 등이 아주 중요하게 작용할 수 있다. 또한 주변 환경과 위치에 맞는 내부 컨셉, MD, 철저한 시장조사와 연구는 필수라 하겠다.  

이전에 많은 메머드급 상가들이 실질적인 컨셉이나 내부 임대 계획없이 하드웨어적인 단순한 공간만 제공해 분양에 성공하기도 했다. 하지만 상가가 활성화 되지 못하고 상권 형성에 실패한 경우를 우리는 종종 봐왔다.

이러한 현상은 시행사와 건축주들이 분양에만 목적을 두고 있었기 때문이다. 하지만 상가 활성화와 상권형성이 중요한 이유는 분양이후 수분양주들의 재산가치와 매달 받는 월세수입과 직결되기 때문이다.

브리티시 고덕이 분양뿐만 아니라 다른 상가들도 마찬가지다. 상가 활성화를 위한 노력과 준비가 병행된다면 주변 상가와 경쟁력은 물론, 나아가 수분양주들의 재산가치는 당연히 더 올라갈 수 있을 것이다. 

대규모 상가의 단점도 존재한다. 현재 내수경기를 살펴봤을 때 555개 상가를 분양하는 것이 그만큼 쉽지 않다는 것이다. 

초보자들의 한결 같은 실수는 무조건 저렴한 분양가격 상가부터 찾는다는 것. 상가 호실의 가치를 면밀히 검토해 보고 이에대한 분양가를 평가하지 않는다. 가격 위주의 구색맞추기는 완공 후 임차인이 찾지 않는 경우가 많다.

특히 브리시티 고덕의 경우 상가가 무려 555개, 모든 상가호실이 다 좋을 수는 없다. 이처럼 상가 선택 범위가 넓기 때문에 그만큼 까다로울 수 있다. 즉 상가 호실 선택은 임차인이 쉽게 들어 올수 있느냐가 가장 중요한 관건이다.

브리티시 고덕은 일반 주상복합 상가처럼 상층부 아파트 거주자 유입만으로 수요가 턱없이 부족하다. 외부 집객력에 따라 성공과 실패가 달려 있으며, 공실없이 영업을 하는 임차인 유치를 전제 조건으로 깔고 있어야 한다. 이유는 집합 상가 성향이 짙기 때문이다.

이를 위해 브리시티 고덕 상가 인근에 위치한 반도체 생산라인인 삼성전자 평택캠퍼스에서 유동인구 유입은 필수라고 분석된다. 그만큼 삼성전자 캠퍼스에서 많은 인구와 소비층 형성이 이뤄지고 있기 때문이다. 물론 인근에 거주하는 잠재고객을 흡수하는 것은 당연하다. 

[허준열의 평가] 저금리 시대, 갈 곳 없는 유동자금이 상가로 몰리고 있다. 하지만 내수경기가 불황이라는 점, 입주 시점에 임차인을 구하지 못하면 그 피해를 분양주가 떠안을 수 있다는 점 등은 브리티시 고덕상가에서 매우 중요한 부분이다. 555호실 서로 경쟁 할 수밖에 없는 구조, 분양가격을 떠나 위치 좋은 호실을 선택하는 것이 포인트다.  

0 Comments