[허준열의 분양분석 40] 향동지구 DMC스타비즈 섹션오피스 '상가·지식산업센터' 주목, 홍보성 인터넷·블로그 주의해야

분양분석칼럼
고객을 먼저 생각하는 부동산 전문 컨설턴트 ‘투자의 신’

[허준열의 분양분석 40] 향동지구 DMC스타비즈 섹션오피스 '상가·지식산업센터' 주목, 홍보성 인터넷·블로그 주의해야

[프라임경제] 신규 분양 가격할인 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 마흔 번째 현장은 대림산업이 시공을 맡은 'DMC스타비즈' 지식산업센터.

대림건설이 시공을 맡은 'DMC스타비즈' 지식산업센터는 지하 5층에서 지상 15층, 오피스 950실, 상가 238실 규모로 경기도 고양시 향동에 위치해 있다. 전체면적은 약 3만평에 이르는 큰 규모다.

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DMC스타비즈 향동지구 모델하우스 전경. ⓒ 대림건설

DMC스타비즈는 약 9000세대 주거인구와 업무시설에 종사하는 상주인구를 포함해 인구수 총 6만명 이상으로 추정되고 있다. 현재 지역 중심 상업용지 내에 자리 잡고 있지만, 행정구역상 경기도 고양시라는 점에서 서울 은평구 및 상암동이 생활권에 해당된다.

당 사업지는 강변북로를 통한 서울 전역으로 접근이 수월하고, 은평과 상암까지 5분이면 접근할 수 있다. 또한 사업지 옆에는 신설역인 고양선 역이 들어설 예정이다. 새절역에서 고양시청까지 주민편의 증가는 물론, 서부선과 직행으로 가는 급행선 역시 추진 중이다.

서부선은 서울 새절역과 서울대입구역을 연결하는 경전철로 2028년 개통을 목표로 하고 있으며, 교통 소외지역으로 치부되던 서북권과 서남권이 도시철도로 연결되면 지역 간 교통 격차 또한 매우 줄어들 수 있을 것으로 분석된다. 현재 대중교통은 불편하다는 견해가 큰 만큼 많은 개선이 필요하다.

오는 2023년 개통 예정인 GTX-A는 지하 40m 이하 대심도 도심 고속전철로 직선화를 통해 수도권 외곽에서 도심까지 20~30분대 접근이 가능하다. A노선 개통 시 이동시간이 기존대비 약 70% 이상 획기적으로 단축돼 주민들의 생활에 상당한 변화를 가져올 것으로 분석된다.

앞서 설명한데로 해당 지역은 경기도 고양시, 서울시 은평구 수색동과 경계를 이루고 있기 때문에 같은 생활권을 공유하고 있으며, 4차 산업 육성 계획인 창릉신도시와도 인접해 있다.

최근 주택 위주 고강도 규제에서 비교적 규제가 자유로운 지식산업센터나 섹션오피스에 관심이 높아 졌다. 이들은 용도에 따라 2개 호실이나 3개 호실을 하나로 묶어 탄력적으로 사용할 수가 있다는 장점이 존재한다.

아울러 가변형 벽체를 이용해 공간 활용을 실용적으로 사용할 수가 있다. 여기서 가변형은 벽을 뗐다 붙였다 하거나 이동할 수도 있는 벽체를 말한다. 

이러한 추세에 발맞춰 오피스텔 수요층이 대거 지식산업센터나 섹션오피스로 옮겨가는 현상을 볼 수 있다. 하지만 준비없이 남의 떡이 더 커보여서 이동하는 것은 금물이라 하겠다.

현재 전국 오피스 투자수익률은 2008년 이후 최고치를 기록하고 있다. 소형 사무실 부족과 더불어 최근 1인 기업과 소규모 기업 증가로 임대료가 비교적 저렴한 공유오피스와 섹션오피스 수요가 늘어나고 있기 때문이다.

공유오피스는 1인에서 3인 정도가 사용할 작은 규모의 기업이 공유해서 쓰는 사무실을 말한다. 일부에서는 매우 긍정적인 시장으로 평가하고 있기도 하지만 몇 년 후 환경이나 상황 등을 따져봐야 하며, 특별히 좋은 위치가 아닌 이상에 포화상태에서 공실로 허덕일 가능성이 크다. 

DMC스타비즈 편의시설은 입주 기업 근로자의 업무 효율성을 높여주기 위해, 세련된 호텔식 로비시설부터 미팅이나 소규모회의를 24시간 할 수 있다. 사무실 집기나 커피머신 등 부가서비스는 경쟁 섹션오피스에서도 기본으로 마련된 서비스다.

분양가격에 대해 투자자나 소비자들은 무감각할 지 모르지만, 토지 가격과 건설사 브랜드 공사비 등은 가격 책정에 큰 비중을 차지해 왔다. 이로인해 일반인들은 토지가격이나, 시공단가가 얼마인지조차 알지 못한다. 쉽게 말해 분양가격이 비싼지 싼지 알 수 없는 구조다. 꼼꼼한 투자자라면 수지분석표 등을 통해 어느 정도 정확한 이익 정도를 따져봐야 하는 것이 당연하다.  

분양가격 외에도 완공 후, 분양받은 호실이 시기에 맞춰 임대가 진행될 수 있는지 파악하는 것이 더욱 중요하다. 그러기 위해선 인터넷 블로그에 홍보성 글만 믿고 투자 결정을 하는 어리석은 판단을 삼가해야 한다.

[한줄평가] 오피스텔도 주택 수에 포함되면서, 규제가 비교적 덜한 지식산업센터나 섹션오피스로 눈길이 쏠린다. 하지만 준비 없는 섣부른 판단은 스스로 위험에 빠지는 자충수가 될 수 있음을 명심해야 한다. 수익형 부동산 잘 고르기. 흙 속에서 진주 찾는 심정으로 철저히 준비해야 한다.

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