[프라임경제] 신규 분양 가격할인 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 서른 여섯 번째 현장은 일신건설이 시공을 맡은 '목동 메디컬스퀘어 상가'.

서울 목동 사거리에 위치한 목동 메디컬스퀘어 상가는 지번으로 서울시 강서구 화곡동 782-1번지 외 3필지에 해당되며, 대지면적은 487평, 지하 2층에서 지상 6층 규모다.

목동 메디컬스퀘어 상가 조감도. @ 목동 메디컬센터

최근 시행사가 '플라자 상가'에서 '메디컬 상가'로 개발하는 사례가 늘고 있다. 화곡동에 위치한 목동 메디컬스퀘어도 비슷한 경우에 해당된다.

목동 메디컬스퀘어 MD 구성을 살펴보면 지상 1, 2층은 약국·커피숍·편의점 등 소매나 잡화와 같은 업종으로 잡았다. 1층 분양가격은 평당 8000만원에서 1억원 정도이며, 2층은 평당 2800만원 전 후로 예상된다. 

지상 3~5층은 내과·소아과·이비인후과·정형외과·산부인과·치과 등 의료시설 입점을 위한 MD다. 3~5층 분양가격은 평당 2000만원 중·후반으로 책정될 예정이다.  

6층은 레스토랑, 키즈카페로 MD를 잡았으며 분양가격은 2000만원 중반 가격대로 층수, 호실에 따라 약간의 편차는 있을 수 있다. 

건물 조감도에서 보여주듯이 외관은 매우 세련되고 번듯하지만, 중요한 점은 병·의원 입점여부다. 분양을 받으려는 사람은 병·의원이 들어오는 줄 알고 분양을 받을 수 있다. 약국을 위한 투자자 및 운영자도 마찬가지다.

분양은 현장에 펜스를 치거나 땅을 파면서, 곧 바로 시작한다. 하지만 임대는 많은 시간이 흐른 후, 완공 시점이 다가와야 임대를 맞춘다. 때문에 분양과 임대는 시간적 괴리가 매우 크다.

목동 메디컬스퀘어 상가 현장. @ 목동 메디컬센터

분양 이후 임대가 되지 않아 공실로 고생하는 사람들이 예상보다 많다. 이들은 임대과정이 매우 순탄할 것으로 예상하고 분양을 받는다. 그렇다고 임대가 맞춰진 상가호수를 분양 받기란 생각만큼 쉽지가 않다. 업계에서 좋은 상가 호수를 선점하기 위해 미리 분양을 받는 것이 관행처럼 인식된 이유다. 

월세를 받기 위해서는 분양을 받기 전, 병·의원 입점 가능성에 대해 목동 메디컬스퀘어를 보다 면밀하게 분석해 볼 필요가 있다.

해당 사업지에 위치한 인근 부동산에서도 '목동 메디컬스퀘어'를 지난 2019년에 준공해 성공한 '목동 메디앤셀 플라자'와 유사하다고 설명하고 있으며, 투자자에게 분양을 유도한다. 초보자는 이러한 설명을 믿고, 분양을 받을 수 있다. 하지만 이것은 대단히 위험한 판단이다.

두 곳의 메디컬 상가는 지역도 인접해 있으며, 층수도 같아 메디컬 상가로 비슷해 보인다. 그러나 실제로는 매우 다른 상가다. 해당 사업지인 목동 메디컬스퀘어는 대지가 487평, 이미 준공한 목동 메디앤셀 플라자는 251평이다. 487평과 250평으로 2배 가까이 차이가 나는 면적은 매우 중요한 부분이다.

병·의원 메디컬센터로서 가장 좋은 대지 면적은 200평에서 250평정도 크기다. 메디컬 센터를 선호하는 의사들 대다수가 한 개 층에 1개과 내지 2개과가 입점하는 것을 선호한다.

이를 위해 대지에 건물이 들어서는 건폐율(대지면적에 대한 건물의 바닥 면적 비율)을 따져, 병원들이 선호하는 평수로 각층마다 병·의원을 입점 시키는 전략을 짜야 한다. 한마디로 메디컬센터는 젓가락처럼 가늘고 긴 건물을 선호한다는 것이다.

이러한 부분에서 목동 메디컬스퀘어는 병·의원 MD로 3, 4, 5층에 병·의원 입점이 자리를 잡을 수 있을지가 관건이다. 코로나19와 내수경기 악화 등 여러 관점에서 봤을 때, 맑기만 한 전망은 아닐 것이라 평가된다.

[한줄 평가] 지금까지 메디컬센터로 성공한 대다수 상가들은 건폐율을 축소하고, 층수를 높이는 시각적 효과를 중시했다. 이는 한 개 층에 병·의원이 한 개 과내지, 두 개 과로 들어가는 고층 메디컬을 말한다. 물론 정답이라 할 수는 없지만, 성공한 메디컬센터 비율을 분석해 보면 확연히 차이가 난다. 마지막으로 메디컬센터를 정의한다면, 각종 전문 병·의원으로 이루어진 의료건물을 메디컬센터라 한다.