[허준열의 분양분석 28] 동탄 '현대 실리콘앨리' 지식산업센터 아파트 규제·은행금리 인하 '반사이익'…지식산업센터 '재평가'

분양분석칼럼
고객을 먼저 생각하는 부동산 전문 컨설턴트 ‘투자의 신’

[허준열의 분양분석 28] 동탄 '현대 실리콘앨리' 지식산업센터 아파트 규제·은행금리 인하 '반사이익'…지식산업센터 '재평가…

[프라임경제] 신규 분양 가격할인 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 스물여덟 번째 현장은 현대건설이 시공을 맡은 '동탄 현대 실리콘앨리 지식산업센터'.

'투자의 신' 어플리케이션(앱)으로 △상권 △배후인프라 △입지 △경쟁력 △투자 가치 등에 대한 분석문의가 많이 들어온다. 그 중 '동탄 현대 실리콘앨리' 지식산업센터를 선정해 면면을 살펴본다.

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동탄 '현대 실리콘앨리' 지식산업센터 조감도. ⓒ 현대 실리콘앨리

동탄 '현대 실리콘앨리'는 경기도 화성 동탄 2신도시 지원시설용지 25-1, 2, 3, 4, 5블록에 연면적 23만8000여㎡로 축구장 면적의 33에서 37배에 달하는 크기다. 지하 4층에서 지상 20층 규모의 지식산업센터, 약 1700실 및 상업시설과 기숙사 418실로 총 5가지 평형대로 구성된다.

지상 1, 2층에는 뉴욕 스트리트몰을 표방한 상업시설 '현대 실리콘앨리 스퀘어'가 들어서면서  멀티플렉스 영화관, 12개 정식규격 레인을 갖춘 대형볼링장이 갖춰질 예정이다.

'현대 실리콘앨리'는 수도권 최대 규모 산업 클러스터인 동탄테크노밸리 내에 들어선다. 동탄테크노밸리는 판교테크노밸리의 약 2.3배에 달하는 총면적 155만6000여㎡ 규모에 해당된다. 추후 4500개 기업과 20만명 상주인구를 갖출 것으로 추산되고 있다.

현재 한미약품 연구센터·아신제약·현대트랜시스 등이 들어서 있으며, 첨단도시형공장, 연구시설 및 벤처기업 등이 복합 조성될 계획이다. 주변에는 삼성전자 기흥·화성·수원사업장을 비롯한 LG전자 평택디지털파크, 두산중공업·한국3M 등 굵직한 대기업 업무단지가 밀집해 기본 배후수요를 확보하고 있다.

그동안 정부는 강력한 아파트 규제대책 및 투기수요 억제 정책을 써 왔으며, 실수요자 위주로 대출 한도를 크게 낮췄다. 반면 지식산업센터는 오히려 완화정책을 펼쳐왔다. 기업에 대한 지원과 발전에 목적을 두고, 총 분양가 80%를 저금리로 대출받을 수 있다.

또한 일부 조건에 해당되면 취득세도 감면 혜택도 주어진다. 따라서 갈 곳 잃은 투자자금들이 대출한도가 높은 부동산으로 몰려드는 것은 당연한 현상이라 설명된다.

이러한 현상은 '묻지마식' 아파트 투자로 집 없는 서민의 길을 가로 막는 것보다, 부동산 유동자금 분산 효과와 꾸준한 월세 수입인 노후대책의 일환으로 상가·지식산업센터로 자금이 몰리는 것은 긍정적으로 보여진다.

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동탄 '현대 실리콘앨리' 지식산업센터 사업부지 현장. ⓒ 현대 실리콘앨리

하지만 주거가 목적인 아파트와 월세가 목적인 상업용 상가・지식산업센터는 여느 때보다 정확한 판단을 필요로 한다.

현대 실리콘앨리의 경우 동탄테크노밸리 중에서도 경부고속도로 인근에 속하며, 용인서울고속도로, 제 2외곽순환도로 연계 이용이 편리해 서울이나 경기권 업무지구와의 접근성도 좋은 편에 속한다. SRT 동탄역을 이용하면 18분 정도로 서울 수서역에 닿을 수 있고, GTX-A노선이 2023년 개통을 앞두고 있다.

이외에도 경부고속도로 지하화사업 및 동탄역 복합환승센터 개발 등 인근에 대형호재도 다수 존재한다.

경부고속도로 지하화사업이 완료되면 기흥동탄IC–동탄JC 간 1.21km 구간이 지하 연결되며, 상부 공간에 각종 문화 거리가 들어서는 약 6만㎡ 규모 공원도 조성될 예정이다. 이에 따라 경부고속도로로 분리됐던 동탄 1·2신도시 도보 이동이 용이해지는 것은 물론, 유동인구 증가가 예상된다.

아울러 동탄역 복합환승센터 개발도 순항 중이다. SRT를 비롯해 GTX-A·인덕원선 복선전철·동탄 트램(1·2호선) 등 4개 노선이 모두 지나는 역세권으로 조성된다. 복합환승센터 개발이 완료되면 인근 상권이 활성화될 것으로 기대된다.

현대 실리콘앨리 시설컨셉은 뉴욕 맨해튼의 IT 기업들이 모여있는 '실리콘앨리(Silicon Alley)'를 표방해 이전 아파트형 공장과 달리 일반적인 업무 공간을 선보일 계획이다.

섹션 오피스의 경우 제조형과 업무형으로 나눠 선택의 폭을 넓혔고 호실별로 5.7m의 높은 층고와 테라스 등의 추가 공간을 확보할 수 있다. 전 호실에는 삼성전자 사물인터넷(IoT), 시스템에어컨이 제공될 예정이다.

지식산업센터 상가는 주중과 주말의 인구유입 변동이 큰 편이다. 지식산업센터 건물은 기업 대상이기 때문에 점심시간, 저녁식사나 회식 때에는 상가 이용자가 많을 것이며, 주 5일 근무로 주말에는 유동인구가 거의 없을 것으로 분석된다. 

최근에는 이러한 단점들을 보완하기 위한, 주말 인구유입 활성화에 중점을 두어 영화관 유치, 및 볼링장, 키즈카페 입점을 시키고 있다.

[한줄평가] 동탄 '현대 실리콘앨리'는 대단지 지식산업센터, 상업시설, 기숙사가 들어가는 복합몰에 가깝다. 때문에 준공 후 공실없이 임대가 채워진다면 인근 유동인구 흡수로 빠른 상권이 형성 될 것이다. 하지만 임대가 채워지지 않는다면 상권형성에 오랜 시간이 걸릴 수 도 있다는 점도 명심하기 바란다. 

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