'도면' 파악해야 안정된 월세수입 가능 '옥석 가리기' 중요

[프라임경제] 신규 분양 가격할인 앱 '투자의 신'은 부동산 투자와 관련한 제반의 정보를 서비스하고 있다. 일반정보 전달뿐 아니라 분양현장을 시장 이슈의 잣대 위에서 꼼꼼히 분석한다. '투자의 신' 허준열 대표가 직접 현장정보를 평가하고, 투자에 필요한 실질적 정보를 잡아낸다. 열세 번째 현장은 우남 건설이 시공을 맡은 '동탄MK타워'.

'투자의 신' 어플리케이션(앱)으로 △상권 △배후인프라 △입지 △경쟁력 △투자 가치 등에 대한 문의가 많이 들어온다. 그 중 '동탄MK타워'을 선정해 면면을 살펴본다.

동탄 MK타워. ⓒ 우남건설

동탄MK타워는 경기도 동탄2지구 상업지구에 위치한 지하4층에서 지상11층 상가다. 지하1층에서 지하4층까지는 주차장, 주차대수는 142대가 가능하며, 지상1층에서 지상11층까지 오피스텔이 전혀없는 순수 프라자 상가다. 때문에 주차환경이 주변 오피스텔 상가건물에 비해 여유가 있을 것으로 예측된다.

동탄역 상권은 동탄신도시 42만 인구를 기반으로 광역상권에 속하며, 순차적으로 롯데타운이 완공되는 2021년, 고속도로가 지하화 되는 2022년, GTX가 개통되는 2023년 이후에는 지금보다 더욱 활발한 상업지 역할이 가능해질 것으로 예상된다.

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또한 GTX-A노선, 인덕원연장선 등 수도권 남부최대규모 복합 환승센터와 동탄역 롯데타운으로 인한 인프라(동탄유일의 백화점, 롯데시네마 등)로 주변 광역배후 수요인 오산, 용인, 수원 등의 인구까지도 집결 시킬 수 있는 상권 형성을 기대할 수 있다. 

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동탄MK타워 같은 프라자 상가의 경우, 임차인이 입점하는 업종은 어느 정도는 정형화가 된 상황. 1층 점포업종으로 약국, 부동산, 편의점, 커피숍, 제과점, 이동통신대리점 등이 들어올 수 있다.

동탄MK타원 건설현장. ⓒ 우남건설

2층은 은행, 미용실, 음식점 등이며, 중·상층부는 치과·소아과·내과 등 병원들과 태권도·피아노·입시학원 등의 업종들이 입점할 수 있을 것으로 분석된다.   

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국내 수출시장 저조와 내수경기 악화 등 현재 환경은 상가 분양시장 또한 전망이 그리 밝지 않다는 것을 뜻한다. 이러한 상황 속에서 동탄MK타워의 상가 분양가격이 저렴한 편에 속하지도 않기 때문에 공실에 대한 긴장감은 항시 유지해야 할 것이다.

상가 투자에 앞서 투자자들은 상권의 정확한 맥을 알아야 하는 것은 물론, 해당 층 도면도 정확하게 볼 줄 알아야 한다. 상가의 도면을 볼 줄도 모른체 분양을 받아 투자하고 있는 것이 지금의 현실이지만, 도면을 아느냐에 따라 완공 후 공실에 대한 우려를 미연에 방지해 줄 수 있다.

아울러 상가분양은 투자자가 월세를 받기위해 분양을 받는 경우가 대다수이기 때문에 본인이 분양주 입장에서 보지 말고 임차인 입장에서 접근하는 것이 옳다.

아무런 준비없이 부동산 투자만 하면 매월 월세가 꼬박꼬박 들어올 것으로 착각하는 이가 너무나 많지만, 이는 안일한 생각이며 이에 따른 댓가 또한 작지 않다는 점을 명심해야 한다.

동탄MK타워는 다른 일반상가보다는 규모가 큰 편에 속하며, 나름 코너자리에 위치하고 있다. 아무리 동탄상권이 안좋아졌다지만, 분명 플라자 상가 경우 돈 되는 상가위치(층)와 골머리 아픈 상가위치(층)는 분명히 있다.

누구나 안전한 월세 수입을 원하며, 그러려면 용도에 맞는 옥석을 가려내야 하는 것은 필수다. 동탄MK타워에는 점포가 76개가 있으며, 1등이 있으면 꼴찌가 있는 것처럼 76점포가 모두 좋을 수도 없고 반면에, 모두 나쁠 수도 없다. 이는 현재 분양하고 있는 모든 분양상가가 포함되는 진리다.

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[한줄 평가] 동탄MK타워는 1층, 2층만 있는 규모가 작은 아파트 단지 내 상가가 아니며, 주상복합 아래층에 위치한 저층 상가도 아니다. 프라자 상가를 도면으로 옥석을 가릴 수만 있다면 좋은 기회가 많은 것이 프라자 상가다. 반면 옥석을 가려야 하는 전제라는 점을 기억해야 한다.

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- '허준열' 열 네 번째 현장은 서울 '합정역 스케어리버뷰' 오피스텔에 대해 살펴본다.