[허준열 칼럼] 노후대책용 상가투자? 준비하고 또 준비해야

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[허준열 칼럼] 노후대책용 상가투자? 준비하고 또 준비해야

[프라임경제] 은행금리로 생활을 영위하는 시대는 이젠 옛말이 됐다. 안정된 월세수입을 얻기 위해 무분별한 상가투자가 성행하는 상황. 현재 부동산 광풍이 상가로 이동하고 있다. 하지만 막연한 월세 수입만 쫒다가 오히려 곤경에 빠지는 경우가 빈번하기도 하다. 상가투자에서 핵심은 무엇일까? 투자에 앞선 7가지를 짚어봤다.

상가투자는 오피스텔대비 분양가격이 높기 때문에 철저한 준비없이 큰 낭패를 볼 수밖에 없다. 상가도 마찬가지, 투자의 기본 원칙은 철저한 시장분석으로 안전성을 찾는 것에 목적이 있다.

첫째, 상가는 위치 선점이 중요하다.

만일 1층 상가를 분양받을 예정이라고 가정 했을 경우, 1층에는 어떤 업종이 좋을지 고민하는 것은 당연하다. 위치에 맞는 업종 예측은 상가투자에서 가장 중요한 부분이다.

이를 위해 직접 발품을 팔아 시장조사를 하거나, 인근 상가에 입점한 업종과 상권의 유동인구를 체크해야 실패의 확률을 줄일 수 있다. .

2층, 3층, 4층 또는 그 이상 상위 층 상가 역시 입점할 수 있는 업종분석의 예측도 마찬가지다. 상가는 층에 따른 업종이 대부분이 정형화되어 있기 때문에 어떤 업종들이 입점할 지 예측하는 것은 그리 어렵지 않을 것이다.

둘째, 분양가격을 면밀히 체크하라.

분양 받으려는 상가분양 가격이 높게 책정됐는지, 낮게 책정됐는지를 꼼꼼히 체크해야 한다.

상가 월세수익은 대다수가 분양가격대비 수익률로 나타나기 때문에, 적절한 월세가 아닌 시장가격과 동떨어진 높은 월세는 임차인들로부터 외면당할 수 있다.

셋째, 상가 공실이 생길 수도 있다는 최악의 상황에 대비하라.

모든 부동산 투자는 어느 정도 위험성이 항상 동반된다. 언제라도 예기치 못한 상황에 탄력적으로 대비하는 습관을 갖는 것이 중요하다.

공실을 미연에 방지하는 것이 가장 좋지만, 만약 공실이 나더라도 생존할 수 있는 길을 미리 생각해 준비를 해두는 습관을 가져야 한다.

넷째, 친구 따라 강남 가려고 하지 마라.

'남이 하니까 나도 분양 받아야지'라는 생각이 가장 어리석고 위험하다고 할 수 있다. 상가투자는 철저한 준비와 분석, 경험에서 나오는 데이터가 무엇보다 중요하다.

상가투자는 어느 정도 내공을 갖춘 사람들 틈 속에서 경쟁을 해야 하는 경우가 많다. 실력도 갖추지 않은 상태에서 친구 따라 강남 가는 식의 무책임한 투자는 십중팔구 경제적 손실로 이어질 수 있다. 

다섯째, 나무보다 숲을 먼저 보는 습관을 가져라.

분양 받을 상가의 해당 층이나 점포만 보지 말라는 것이다. 아래 1층부터 꼭대기 층까지 상가 전체를 넓게 보는 습관을 가지는 것은 물론, 나아가 인근 상가 업종, 흐름, 동향까지도 살펴보는 신중함이 필요하다.

상가를 습관처럼 분석하는 능력을 키우다 보면 자신도 모르게 넓게 보는 식견이 생기고, 상가뿐만 아니라 다른 부동산도 객관적으로 바라보는 안목이 길러질 수 있다.

여섯째, 분양가격이 비싸더라도 A급 상가의 좋은 위치를 공략하라.

합리적인 분양가격으로 A급 상가의 좋은 위치를 공략할 수 있다면, 임대에 대한 두려움인 공실 위험에서 해방될 수 있다.

이러한 경우 당연히 안정적인 월세수익을 얻을 수 있을 것이며, 임차인이 서로 입점하려고 하는 상가를 찾는 것이야말로 상가투자의 핵심이자 최종 목표라 할 수 있다.

단, 아무리 A급 위치의 상가라 하더라도 지나치게 비싼 분양가격이라면, 임대가 되더라도 수익률이 떨어지는 임대가격으로 월세가 맞춰진다. 즉 수지타산이 맞지 않는 '빛 좋은 개살구'가 될 수 있다는 점을 명심해야 한다. 

일곱째, 갭 투자가 목적인 단기투자는 도박이다.

가장 많은 피해자가 양성되는 것이 도박과도 같은 단기투자에서 비롯된다. 따라서 단기투기라는 표현이 더욱 어울릴 수 있다.

단기투자 유혹의 수법은 지극히 정형화 돼 있다. 계약금만 가지고 분양을 받으면 중도금이나 잔금을 납부하지 전에 프리미엄을 받을 수 있게 해 줄 수 있다 등은 대표적인 분양업자 수법이다.

이것은 부동산 사기에 버금가며, 이에 당하면 데미지 또한 상당하다. 시행회사로부터 계약금 몰수는 기본, 계약 위약금 및 은행이자까지 변상해야 하는 경우가 많아 경제적 피해가 아주 크다.

따라서 준비된 계획 없이 또는 화려한 언변술에 빠져 상가투자를 하는 것은 항상 잘못된 투자로 이어지곤 했다. 올바른 상가투자는 월세를 받거나 장기적인 계획으로 접근하는 것이 무엇보다 중요하다 것을 강조하고 싶다.

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허준열 칼럼니스트 / '투자의 신' 대표

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