[인터뷰] 허준열 '투자의 신' 대표 "갈 곳 잃은 부동산 투자, 알아야 산다" 무주택자 '내 집 마련' 넘을 수 없는 벽, 눈치 빠른 다주택자 이익 주도

허준열칼럼
고객을 먼저 생각하는 부동산 전문 컨설턴트 ‘투자의 신’

[인터뷰] 허준열 '투자의 신' 대표 "갈 곳 잃은 부동산 투자, 알아야 산다" 무주택자 '내 집 마련' …

[프라임경제] 제로금리 시대 진입으로 국내 현금성 투자자들의 발길이 해외 파생상품과 투자 부동산 등으로 몰리고 있다. 하지만 해외 시장의 안전성 미흡으로 인한 불안과 코로나19로 인한 시장변동성은 더욱 커지고 있는 상황. 아울러 국내 수익성 부동산을 자칭한 폐해들은 날로 늘어가고 있는 실정이다. 최근에는 부동산 대책이 새롭게 발표되면서 국내시장 또한 천변만화(千變萬化)하고 있다.

국내 수익형부동산과 투자시장은 아직까지 불투명하기만 한 것인가? 부동산 전문가 및 분석가로 활동하고 있는 허준열 투자의 신 대표를 만나봤다.

다음은 허 대표와 일문일답

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부동산 투자분석가로 활동하고 있는 허준열 대표가 현재 부동산 시장에 대해 설명하고 있는 모습. = 김화평 기자

- 현재 부동산 시장은 어떤 상황인가. 

"제로 금리 시대로 갈 곳을 잃은 자금이 아파트·상가·오피스텔로 집중되고 있다. 과거에는 은행이자로 생활할 수 있었던 사람들이 월세를 받을 수 있는 부동산으로 재테크를 하기 위해 몰리고 있다. 브레이크가 없는 자동차를 타고 있는 셈이다. 물론 이 중에는 아파트 갭투자가 목적인 사람도 많다."

- 제로금리 시대 현명한 부동산 투자란.

"오랫동안 부동산 투자분석가로 현장 경험을 하면서 치밀한 계획과 철저한 분석으로 부동산 투자를 하는 사람은 극소수라는 것을 알게 됐다. 계약금만 있으면 프리미엄을 받아 팔아주겠다는 분양업자의 언변술에 계약금을 뜯기는 경우가 허다하다. 잘못된 투자로 곤경에 빠진 사연은 다양하지만, 이들의 공통점은 모두 '복불복'식 투자를 하기 때문이다.

현명한 부동산 투자는 안전한 투자밖에 없다. 철저한 준비과정 없이 행운은 쉽게 오지 않는다. 욕심이 앞서지 않는 안전성 위주의 월세수입으로 접근하는 것이 현시점에서 가장 현명한 부동산 투자 방법이다."

- 초보 투자자들이 수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 것은.

"과거에는 아파트·토지가 부동산 투자의 주류를 이뤄 초보 투자자가 대충 부동산을 구입하더라도 가치 상승으로 연결됐다. 반면 지금은 상가·오피스텔·레지던스·지식산업센터·복합쇼핑몰·오피스 등 용어조차 생소할 정도로 다양해졌다. 

초보 투자자들이 수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 것은 '부동산 투자는 곧 돈을 벌수 있다'는 환상에서 빨리 깨어 나야 한다는 점이다. 임대가 잘 될 것인가, 이것만 잘 보더라도 나쁘지 않은 성적을 낼 수 있다." 

- 현 정부의 부동산 정책 중 가장 잘했다고 평가하는 것이 있다면. 

"아직까지 찾기 어렵다. 낮은 은행금리로 갈 곳 없는 유동 자금이 부동산에 집중적으로 몰렸다. 서울 주택 가격을 잡겠다는 정부의 부동산 대책이 오히려 서울·수도권 주택 가격을 상승시키는 역효과로 나타났고, 지방 대도시 주택 가격까지 치솟게 만들었다. 지금까지 아마추어 정책들만 내놓았다."

- 그렇다면 가장 불필요한 부동산 정책은.

"정부는 부동산 시장을 지나치게 통제하고 있다. 물론 통제해서 긍정적 효과가 나타난다면 백번이고 개입해야 하겠지만, 정부는 실패한 부동산 대책들로 스스로 신뢰도를 떨어뜨리고 있다. 

무주택자들에게 '내 집 마련'은 넘을 수 없는 벽이 됐다. 생애 최초 주택 구입자에게는 대출 한도를 더 높여줘야 한다.

그렇다면 대출 한도를 크게 줄이고 자금출처까지 묶었는데, 왜 아파트 가격이 무섭게 올랐을까. 다주택자가 많기 때문이다. 다주택자는 양도세를 내더라도 시세 차익을 노릴 수 있다. 만약 다주택자들이 양도세를 내지 않으려고 매매하지 않는다면 주택은 앞으로도 부족할 것이다. 

정권에 따라 바뀌는 부동산 정책도 문제다. 눈치 빠른 다주택자만 언제나 이득을 본다."

- 부동산 정책은 다주택자를 줄이는 방향으로 가야 할까.  

"국세청 자료에 따르면 부동산 보유 백분위 기준, 개인 상위 1%의 주택 보유량은 2007년 1인당 평균 3.2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 늘었다. 상위 10% 다주택자의 주택 보유량도 2007년 평균 2.3채에서 2017년 3.3채로 증가했다. 2020년 현재 다주택자 한 사람이 가진 주택 수를 조사한다면, 훨씬 많을 것이다. 

이 수치만 보더라도 다주택자가 보유한 주택이 시장에 나올 수 있도록 현명한 대책이 필요하다. 다주택자가 가진 500만채가 매물로 나온다면 정부와 무주택자가 원하는 주택가격 안정화와 투기세력 근절이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다. 

그러나 현 정권에서 정책결정을 하는 고위공직자도 다주택자가 많다고 하니 얼마나 실효성이 있을진 모르겠다." 

- '투자의 신' 앱의 분양분석 진단서비스 취지와 향후 계획은.

"부동산 투자를 할 때, 크고 작은 사고들이 빈번하게 발생한다. 분양 받으려는 고객에게 1년 안에 수천만원이 오른다는 감언이설부터, 분양받을 여력이 없는 고객에게 계약금 10%만 넣으면 잔금을 치루기 전까지 2~3000만원 프리미엄이 붙는다고 꼬드긴다. 

그런데 대다수 사람들이 부동산 투자에만 관심이 많을 뿐, 구입하려는 부동산 안전성에 대해서는 전혀 알지 못한다. 분양광고가 홍수처럼 쏟아지는 가운데 일반인은 투자의 옥석을 가려내기 더욱 힘든 상황이다. 초보자가 부동산 투자를 하기 전, 안전성과 위험성을 전문가에게 분석·진단 받아 위험한 투자에서 벗어나도록 하는 것이 계획이자 목표다. 그래서 유튜브 활동도 열심히 하고 있다."

- 투자자들에게 당부하고 싶은 말이 있다면.

"다변화된 부동산 시장에서 전문지식 없는 투자자가 정확한 투자판단을 할 수 있는 가능성은 10~20% 내외다. 분양사무소 직원들은 물건을 팔려고 혈안이다. 분양 직원들 말 듣고 인근 부동산에 가면 비슷한 이야기를 한다. 다 한패다. 분양 직원들 중에서 가명을 쓰는 사람도 많고, 나중엔 휴대폰 번호도 다 바꾼다. 아무것도 모르는 사람들은 당할 수밖에 없다.

부동산 투자를 혼자 힘으로 결정하지 말고 검증된 투자분석가와 상의 후 결정하시기 바란다. 깨진 유리잔은 다시 붙인다 해도 깨지기 전의 모습으로 돌아갈 수 없다."

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