[허준열 칼럼] 월세수입 위한 '오피스텔 투자' 반드시 '시장분석'

허준열칼럼
고객을 먼저 생각하는 부동산 전문 컨설턴트 ‘투자의 신’

[허준열 칼럼] 월세수입 위한 '오피스텔 투자' 반드시 '시장분석'

[프라임경제] '제로금리 시대' 대다수 사람들이 0%대 은행금리로 돈을 불리는 시대는 갔다고 평가하며, 월세 수입이 있는 부동산으로 높은 관심을 가지고 있다. 이번 칼럼에서는 투자자들이 월세 수입을 쫓다가 큰 피해를 볼 수 있는 상황을 방지하기 위해 몇가지 전략을 전하고자 한다. 위험성을 간과해, 독이 되지 않으려면 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하다.

투자전략의 기본 원칙은 철저한 시장분석이다.

첫째, 교통편을 체크하라.

학군이 우선시되는 아파트가 있듯이 오피스텔은 대중교통의 편리함을 우선적으로 체크해야 된다. 즉 지하철이나 버스 정류장 같은 대중교통을 가깝게 이용 할 수 있는 오피스텔이라면, 그 만큼 임차인 선호도가 높아지기 때문에 공실에 대한 위험을 줄일 수 있다.

둘째, 시공사를 체크하라.

상가 투자와 달리, 오피스텔 투자는 시공사 브랜드가 중요한 역할을 한다. 상가는 시공사 브랜드보다 유동인구에 의한 위치 선점으로 좋은 상권과 좋지 않는 상권으로 나뉜다. 하지만 오피스텔은 아파트와 마찬가지로 시공사 브랜드 영향을 크게 받는다.

오피스텔 세대수가 많으면 1군 건설사들의 시공 참여 가능성이 높다. 이는 입주자들의 편의시설과 외부인 침입을 막는 보안시설 등이 차별화된 가치로 시공되는 경우가 많기 때문이다. 무엇보다 중요한 것은 계약자를 비롯해서 임대로 들어오는 임차인도 시공사 브랜드 가치를 따지는 성향이 크다.

셋째, 세대수를 체크하라.

최근 오피스텔 트렌드는 아파트처럼 세대수가 많으면 선호도가 높은 것으로 나타났다. 물론 오피스텔은 아파트처럼 세대수가 대단지일 경우가 높지 않지만, 오피스텔 세대수를 따져봐야 하는 것은 중요한 부분이다.

과거 오피스텔은 사무용 공간으로 많이 활용됐지만, 현재 오피스텔은 아파트처럼 점차 주거용으로 사용하는 세대가 늘어나는 것은 물론 1인 세대 임차인이 빠른 증가세를 보이고 있다.

넷째, 오피스텔 임대 수요층과 연령층을 미리 예측하라.

현재 공사 중인 오피스텔 조감도나 겉모습에만 치중해서는 위험하다는 것. 향후 그려질 모습을 예측해, 오피스텔 수요층의 직업과 연령층 등 수요자 목표 타켓을 정확하게 파악하는 것이 중요하다.

예를 들어 수도권보다 서울의 강남, 신림, 홍대는 실 평수 5평에서 7평 소형 오피스텔이 많으며, 임차인 또한 젊은 세대가 대다수다. 이를 통해 수도권보다 임대율이 높다는 점과 임차해서 거주하는 임대기간은 상당히 짧을 수 있다는 것을 예측해야 한다. 

다섯째, 로열층을 공략하라.

주거형 오피스텔도 아파트처럼 로열층의 인기가 높다. 미래가치 상승과 환금성 부분에서 유리한 구조라는 것이다. 수요 부분에서도 아파트처럼 로열층이 먼저 임차인이 맞춰진다. 

아울러 로얄층은 일정한 층이 있는 것이 아니라는 점과 지역이나 위치, 해당 오피스텔 특성에 따라 달라질 수 있다는 점을 기억해야 한다. 

여섯째, 공인중개사보다 신뢰성 있는 분양상담사를 찾아라.

분양은 공인중개사가 중개하는 매매나 전세·월세와 다른 특성을 가지고 있다. 즉 공인중개사는 눈에 보이는 부동산을 설명해주고 중개하는 사람, 분양상담사는 눈에 보이지 않는 부동산을 설명해주고 분양 계약시키는 사람이라는 뜻이다. 따라서 신뢰할 수 있는 분양상담사를 찾아 상담 받는 것이 유리하다.

일곱째, 모델하우스 인테리어에 유혹되지 마라.

많은 사람들은 모델하우스에 세련된 내부 인테리어, 각종 옵션에 현혹돼 계약을 치루는 경우가 많다. 모델하우스는 방문 고객을 계약으로 연결시키기 위해 사람들이 매력을 느낄 수 있도록, 전구 하나부터 디테일하게 조명 각도까지 신경을 쓴다. 고객을 현혹시키기 위한 연출도 건설사의 철저한 계산에서 나온 것이다. 

따라서, 모델하우스 갈 때 독자는 지갑이나 OTP 같은 지급 수단을 가지고 가지 않는 것이 유리하다. 집에 돌아와서 충동 계약이 아닌 신중하게 고민한 후에 결정해도 늦지 않다는 것을 기억하길 바란다.

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허준열 칼럼니스트 / '투자의 신' 대표

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