[프라임경제] 대다수 사람들이 알고 있는 월세 부동산은 오피스텔이나 상가가 대표적이며, 이를 위해 투자자들은 신규분양으로 눈길을 보내고 있다. 하지만 신규분양에도 꼼수가 존재한다는 사실을 알아둘 필요가 있다. 

부동산 투자와 분양은 떨어질 수 없는 관계인데, 분양물건에 대한 정보를 취득하기 위해 인터넷 블러그에 들어가 보면 과장된 홍보와 전화번호가 도배돼 있다.

이런 광고는 분양직원과 공인중개사가 올리고 있으며, 대문짝만한 전화번호들과 과장된 설명은 판매를 위해선 필수적이다.  

# 오피스텔 분양가격이 1억원, 오피스텔을 분양 받으려는 고객은 4000만원의 자금을 보유하고 있다. 대출을 받아야 한 채 분양을 받을 수 있는 돈이지만, 고객은 오피스텔 세 채를 분양 받았다. 분양직원은 손님에게 오피스텔에 대해 장점만 설명하고 화려한 말솜씨로 고객마음을 흔들어 놓았다. 분양직원이 제안한 것은 오피스텔 3채 분양이다.

분양 이후 무조건 프리미엄이 붙는다는 말에 고객은 마음이 동할 수 밖에 없다. 분양직원은 1억원 오피스텔은 계약금 10%인 1000만원만 들어가고, 중도금도 무이자이기 때문에 입주 시 잔금을 지불하면 된다고 설명한다. 오피스텔 세 채 계약금이 3000만원이다. 세 채를 분양받고 두 채는 중간에 건물이 올라가면, 그때 욕심없이 한 채당 프리미엄을 1000만원에서 2000만원 붙여 팔자고 설득하는 수법이다.

아울러 분양직원들은 시공사 브랜드와 위치, 상권이 A급으로 좋기 때문에 프리미엄을 붙이는 것 또한 어렵지 않다고 자신한다. 세 채 중에 한 채는 완공 후에 월세를 받고 이 중 두 채를 프리미엄 1000만원에서 2000만원을 붙여 파니 최소 2000만원에서 4000만원을 단기간에 벌 수 있다고 설명한다. 때문에 고객은 무리해서 세 채를 분양 받는 것이다.

이는 오피스텔 분양 트릭의 한 예다. 분양직원은 월급을 받는 것이 아니고, 100%가 분양계약을 체결할 때마다 판매수당(분양수수료)을 받는다. 어떤 분양직원은 판매수당이 아닌 월급을 받는다고 고객에게 소개하지만, 사실이 아닌 경우가 많다. 

위와 같은 상황에서 분양직원 설명은 이론에서만 가능하지, 현실에서 거의 불가능하다. 당연히 고객 입장에서는 단기간에 프리미엄을 받고 팔 수 있다는 말에 혹할 수 있고, 분양직원은 한 채 팔 오피스텔을 한 사람에게 세 채나 팔았으니 수당도 세 배를 더 많이 받는다. 결국은 분양수수료로 귀결된다.

충격적인 사실은, 이처럼 무리하게 분양받은 오피스텔이 프리미엄은커녕, 원가나 마이너스에도 팔지 못해 잔금을 납부하지 못하는 상황에 놓인다는 것이다.

결과적으로 오피스텔 세 채 계약금 10%를 전부 다 손해볼 수 밖에 없다. 때문에 많은 사람들이 분양을 받기 전, 부동산분석가에게 안전한 투자인지 분양분석진단을 받는 것이다. 비용을 떠나 안전한 투자를 생각한다면 앞선 지식이 필요한 부분이다. 

상가분양이 오피스텔과 다른 점은 많은 자금이 필요하다는 것이다. 이는 지역마다 다르겠지만, 1층 기준으로 평균 7억원에서 10억원 정도다. 이는 평균 분양가격이며, 이보다 더 좋은 지역이나 자리는 15억원 이상 하는 곳도 많다.

참고로 상가분양은 부동산 투자 중에서 가장 어려운 분야다. 일반인들이 쉽게 접근해서 성공하는 사례가 극히 드물 정도로 매우 까다로운 투자유형이라 설명할 수 있다. 그럼에도 불구하고 상가투자를 하는 사람들 대다수는 안정된 월세수입을 얻기 위해 투자를 한다.

예를 들어 상가 분양직원들은 7억원 상가분양에 수익률 5%라고 설명한다. 보증금 5000만원에 월 270만원, 6%면 보증금 5000만원에 월 325만원을 받을 수 있다고 설명한다.

대부분 고객은 이러한 분양 직원들의 설명을 듣고 분양계약을 진행한다. 하지만 여기에는 두 가지 중요한 함정이 있다.

첫째 분양받은 상가가 완공되면 월세는 분양직원이 결정할 수 없다는 점이다. 월세는 수요와 공급의 법칙에 의해 상가 임차인들에 따라 자연스레 결정되며, 때문에 대다수 사람들은 분양직원이 설명한 월세보다 턱없이 낮게 들어오는 것이 현실이다.

분양직원은 임대가 목적이 아닌 분양이 목적이기 때문에 일단 월세를 많이 받는다고 손님에게 설명한다. 분양직원이 상가 수익률을 6~7% 받는다고 말해도 완공 후, 임대를 맞추기 전까지 고객은 확인할 방법이 전혀 없다.

둘째는 바로 공실 위험이다. 마찬가지로 한 고객이 '수익률 5~6%를 얻을 수 있다'는 분양직원 설명만 믿고 상가를 분양 받았지만, 임차인이 장기간 들어오지 않는 경우가 해당된다. 상가 분양직원의 설명만으로 계약을 했지만, 도저히 임차인이 들어올 수 없는 형편없는 위치로 분양을 받은 것.

이러한 경우, 상가를 분양받기 위해 대출받은 은행이자와 관리비까지도 매월 부담해야한다. 공실이라도 관리비는 내야 하는 것이며, 부동산을 취득으로 인한 취·등록세도 내야한다. 상가 취·등록세는 아파트보다 더욱 높을 뿐아니라, 의료보험 수가도 올라간다는 점을 알아야 한다.

안정된 월세 수익을 꿈꾸다, 오히려 은행대출이자와 관리비를 한 달에 150만~200만원씩 지출하는 상황이 생길 수 있다.

건물이 지어지지도 않는 상가는 오로지 도면만 보고 분양을 받아야 한다. 독자들 중 도면만 보고 좋은 상가를 분양 받을 수 있는 실력자는 드물다. 그래서 어쩔 수 없이 분양직원 설명에 의지 할 수밖에 없는 것이다.

필자는 고객들이 양심 불량의 분양직원을 피하고 성실하고 정직한 분양직원을 만날 수 있기를 고대하며, 합리적인 투자에 대한 신중한 판단의 중요성을 다시한번 강조하고 싶다.

 허준열 칼럼니스트 / '투자의 신' 대표