부동산 투자, 처음부터 끝까지 의심하라
투자의신
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2020.01.29 17:09
부동산 투자처를 찾는 사람은 늘 정보가 넘친다. ‘부동산 전문가’를 자처하는 이들이 방송·인터넷·강의·유튜브 등 숱한 채널을 통해 정보를 제공해서다. 그렇다면 의문이 있다. 이들이 제공한 정보는 신뢰할 만할까. 또 이들이 ‘전문가’는 맞을까. 투자의신 앱을 운영하는 허준열(47) 투자코리아 대표는 “부동산 투자에서 가장 피해야 할 건 맹신”이라고 말했다. 부동산에 투자할 땐 처음부터 끝까지 의심하라는 거다. 더스쿠프(The SCOOP)가 허 대표의 주장을 들어봤다.
허준열 투자코리아 대표는 부동산 시장엔 전문가로 둔갑한 영업맨들이 많다고 주장했다.[사진=천막사진관]
✚ 부동산 시장에서 전문가와 사기꾼을 구분하기가 쉽지 않다.
“매물을 팔기 위한 영업 방식이 수요자들을 혼란스럽게 만들기 때문이다.”
✚ 영업 활동 자체가 사기라는 뜻인가.
“구분하기 어렵다. 종이 한장 차이라고 말할 수 있다. 예컨대, 매물을 팔 때 수수료를 받는다고 치자. 과장 광고나 수요자를 기만하는 매매를 꾀할 가능성이 높다. 일단 팔아야 수수료를 챙길 수 있어서다.”
✚ 분양 현장에 있는 사람들을 말하는 건가.
“분양대행사, 공인중개사만이 아니다. 최근에는 강의나 유튜브, 카페, 블로그에 부동산 전문가라는 타이틀을 달고 나오는 사람들도 마찬가지다.”
✚ 모든 사람이 수요자를 기만한다고 보기는 어려울 것 같은데.
“모델하우스에 가서 만나는 분양대행사 직원은 차라리 낫다. 어차피 영업을 위해 고용된 사람이라는 것을 찾아가는 수요자도 안다. 모델하우스에 가기 전에 꼼꼼하게 확인하고 가는 수요자도 많다. 가장 주의해야 하는 것은 ‘고급 정보’를 운운하면서 투자를 추천하는 사람들이다.”
✚ 일반적으로 어떤 식으로 접근 하는가.
“예전에는 전단지나 텔레마케팅을 이용했다. 최근에는 트렌드가 바뀌었다. 유튜브나 카페, 블로그, 그리고 강의나 방송 등을 통해 영업 활동을 한다.”
✚ 유튜브, 카페, 블로그는 개인이 운영하는 플랫폼이니까 그럴 수도 있다. 하지만 방송은 규제를 받아야 마땅하지 않은가.
“케이블 방송에서 이런 식의 영업을 자주 한다. 전문가를 자처하는 사람이 나와서 지도를 아예 펼쳐놓고 이야기를 한다. 그런 식으로 파는 매물이 상가·오피스텔·아파트가 아니라 다세대 주택이라는 게 문제다.”
✚ 왜인가.
“시장이 투명하지 않기 때문이다. 면적별로 실거래가가 명확히 구분되는 아파트나 오피스텔과 비교하면 거래 금액이 불투명하다. 방송에서 말하는 가격이 실제 가치에 상응하는지도 확신할 수 없다. 인정작업이 들어갔을 가능성이 높다는 거다.”
✚ 인정작업이 뭔가.
“간단히 설명하자면 중개 수수료와 비슷하다. 하지만 법정 요율을 지키지는 않는다. 이런 식으로 거래 성사에 따른 보수를 미리 결정하는 것을 통틀어 인정작업이라고 부른다.”
✚ 그런 작업이 수요자를 기만하는 행위라는 건가.
“원래 가진 가치보다 더 비싸게 팔기 때문이다. 집주인이 원래 내놓은 매물이 1억원이라고 가정하자. 전문가를 자처하는 부동산 영업자가 와서 ‘1억1000만원에 팔아주겠으니 1000만원을 거래 성사 수수료로 달라’고 말한다. 그 다음 수요자에겐 ‘이 물건이 1억5000만원, 2억원까지 오른다’고 말한다. 강의나 유튜브를 통해 ‘상승 가치’를 강조하면 속는 사람이 많다. 원래 가격은 1억원인데 수수료 때문에 돈을 더 주고 살 수밖에 없으니 기만행위가 아니면 무엇인가.”
✚ 수요자를 기만하는 다른 방법도 있나.
“분양대행 쪽에서 물건을 팔기 위해 시도한다. 수익형 부동산에서 특히 그렇다.”
✚ 주로 어떤 유형인가.
“상가 분양이다. 상가를 사는 사람들이 가장 중요하게 생각하는 것은 ‘월세를 얼마나 받을 수 있느냐’다. 사실 이건 상권이 없는 신도시에서는 파악하기가 어렵다. 시행사가 판매가를 정하는 경우도 있지만 드물다. 대부분은 분양대행사에서 상가 분양가를 정한다.”
✚ 예상 임대료를 책정하는 건가.
“그렇다. 문제는 근거가 없다는 점이다. 판매할 때는 월 250만원, 300만원의 임대료를 받을 수 있다고 광고하지만 이건 아무도 보장 못한다. 상가를 사려는 사람들은 임대료 수익에 맞춰 분양가가 적당한지 아닌지를 판단하는데 이 사람들에게 잘못된 정보를 주는 거다. 꼼꼼히 확인하지 않고 분양사 직원의 말만 듣고 판단한다면 실패할 확률이 높다.”
✚ 이미 시세가 형성된 부동산을 판매할 때도 기만행위가 있을 수 있나.
“대표적으로 토지 거래가 있다. 기획부동산으로 여전히 피해를 보는 사람들이 있다.”
✚ 어떤 식인가.
“경치 좋은 곳에 가서 땅을 둘러보게 해주고 3.3㎡(약 1평)당 40만~50만원에 거래를 하는 거다. 실제 가격은 3.3㎡당 2만~3만원 수준이다.”
✚ 이런 거래를 피하려면 무엇을 확인해야 하나.
“투자를 안내한 사람과 함께 본다고 해서 리스크가 사라지는 건 아니다. 나중에 따로 가서 해당 지역 부동산에 물어보는 일도 잊어선 안 된다. 그렇지 않으면 맹지나 개발허가가 날 수 없는 땅을 살 수도 있다.”
✚ 어떻게 확인해야 하나.
“쉽다. 지자체에서 확인하면 된다.”
✚ 그런데도 피해를 보는 사람들이 있다는 건가.
“토지 투자 상담을 하러 온 사람 중 80%는 직접 가보지도 않고 거래를 한다. 특히 기획부동산의 경우, 5000만원에서 1억원 사이에서 금액이 결정되는 등 고가가 아니기 때문에 방심하기 십상이다. 기획부동산도 팔아야 사기를 치기 때문에 그 정도 금액에 맞춰놓고 수요자를 유혹한다.”
✚ 잘못된 정보를 듣고 거래했을 때 돈을 되찾을 수 있나.
“계약금을 냈다면 계약금을 포기하고서라도 거래를 중단하는 것이 낫다. 어차피 10년, 20년이 지나도 그 땅은 팔리지 않는다. 안타까운 것은 투자 상담을 하러 오는 사람의 대부분이 잔금까지 치른 상태에서 온다는 거다. 이런 경우에는 투자금을 회수하기가 어렵다.”
✚ 많은 사람들이 ‘손해 보는 투자’를 피하고 싶어 한다. 어떻게 준비를 해야 하나.
“가장 조심해야 할 것은 맹신이다. 대부분 누군가가 추천해서 매물을 산다. 자기가 원하는 특정한 매물이 없을 때는 특히 그렇다. 매물을 추천하는 사람은 대부분 그 매물 자체의 ‘전문가’일 수는 있어도 순수한 의미의 ‘전문가’라고 보기는 어렵다. 검증도 하지 않은 채 무조건 믿어선 안 된다. 부동산을 거래할 땐 처음부터 끝까지 의심해야 한다.”
최아름 더스쿠프 기자eggpuma@thescoop.co.kr
출처 : 더스쿠프(http://www.thescoop.co.kr)
허준열 투자코리아 대표는 부동산 시장엔 전문가로 둔갑한 영업맨들이 많다고 주장했다.[사진=천막사진관]
✚ 부동산 시장에서 전문가와 사기꾼을 구분하기가 쉽지 않다.
“매물을 팔기 위한 영업 방식이 수요자들을 혼란스럽게 만들기 때문이다.”
✚ 영업 활동 자체가 사기라는 뜻인가.
“구분하기 어렵다. 종이 한장 차이라고 말할 수 있다. 예컨대, 매물을 팔 때 수수료를 받는다고 치자. 과장 광고나 수요자를 기만하는 매매를 꾀할 가능성이 높다. 일단 팔아야 수수료를 챙길 수 있어서다.”
✚ 분양 현장에 있는 사람들을 말하는 건가.
“분양대행사, 공인중개사만이 아니다. 최근에는 강의나 유튜브, 카페, 블로그에 부동산 전문가라는 타이틀을 달고 나오는 사람들도 마찬가지다.”
✚ 모든 사람이 수요자를 기만한다고 보기는 어려울 것 같은데.
“모델하우스에 가서 만나는 분양대행사 직원은 차라리 낫다. 어차피 영업을 위해 고용된 사람이라는 것을 찾아가는 수요자도 안다. 모델하우스에 가기 전에 꼼꼼하게 확인하고 가는 수요자도 많다. 가장 주의해야 하는 것은 ‘고급 정보’를 운운하면서 투자를 추천하는 사람들이다.”
✚ 일반적으로 어떤 식으로 접근 하는가.
“예전에는 전단지나 텔레마케팅을 이용했다. 최근에는 트렌드가 바뀌었다. 유튜브나 카페, 블로그, 그리고 강의나 방송 등을 통해 영업 활동을 한다.”
✚ 유튜브, 카페, 블로그는 개인이 운영하는 플랫폼이니까 그럴 수도 있다. 하지만 방송은 규제를 받아야 마땅하지 않은가.
“케이블 방송에서 이런 식의 영업을 자주 한다. 전문가를 자처하는 사람이 나와서 지도를 아예 펼쳐놓고 이야기를 한다. 그런 식으로 파는 매물이 상가·오피스텔·아파트가 아니라 다세대 주택이라는 게 문제다.”
✚ 왜인가.
“시장이 투명하지 않기 때문이다. 면적별로 실거래가가 명확히 구분되는 아파트나 오피스텔과 비교하면 거래 금액이 불투명하다. 방송에서 말하는 가격이 실제 가치에 상응하는지도 확신할 수 없다. 인정작업이 들어갔을 가능성이 높다는 거다.”
✚ 인정작업이 뭔가.
“간단히 설명하자면 중개 수수료와 비슷하다. 하지만 법정 요율을 지키지는 않는다. 이런 식으로 거래 성사에 따른 보수를 미리 결정하는 것을 통틀어 인정작업이라고 부른다.”
✚ 그런 작업이 수요자를 기만하는 행위라는 건가.
“원래 가진 가치보다 더 비싸게 팔기 때문이다. 집주인이 원래 내놓은 매물이 1억원이라고 가정하자. 전문가를 자처하는 부동산 영업자가 와서 ‘1억1000만원에 팔아주겠으니 1000만원을 거래 성사 수수료로 달라’고 말한다. 그 다음 수요자에겐 ‘이 물건이 1억5000만원, 2억원까지 오른다’고 말한다. 강의나 유튜브를 통해 ‘상승 가치’를 강조하면 속는 사람이 많다. 원래 가격은 1억원인데 수수료 때문에 돈을 더 주고 살 수밖에 없으니 기만행위가 아니면 무엇인가.”
✚ 수요자를 기만하는 다른 방법도 있나.
“분양대행 쪽에서 물건을 팔기 위해 시도한다. 수익형 부동산에서 특히 그렇다.”
✚ 주로 어떤 유형인가.
“상가 분양이다. 상가를 사는 사람들이 가장 중요하게 생각하는 것은 ‘월세를 얼마나 받을 수 있느냐’다. 사실 이건 상권이 없는 신도시에서는 파악하기가 어렵다. 시행사가 판매가를 정하는 경우도 있지만 드물다. 대부분은 분양대행사에서 상가 분양가를 정한다.”
✚ 예상 임대료를 책정하는 건가.
“그렇다. 문제는 근거가 없다는 점이다. 판매할 때는 월 250만원, 300만원의 임대료를 받을 수 있다고 광고하지만 이건 아무도 보장 못한다. 상가를 사려는 사람들은 임대료 수익에 맞춰 분양가가 적당한지 아닌지를 판단하는데 이 사람들에게 잘못된 정보를 주는 거다. 꼼꼼히 확인하지 않고 분양사 직원의 말만 듣고 판단한다면 실패할 확률이 높다.”
✚ 이미 시세가 형성된 부동산을 판매할 때도 기만행위가 있을 수 있나.
“대표적으로 토지 거래가 있다. 기획부동산으로 여전히 피해를 보는 사람들이 있다.”
✚ 어떤 식인가.
“경치 좋은 곳에 가서 땅을 둘러보게 해주고 3.3㎡(약 1평)당 40만~50만원에 거래를 하는 거다. 실제 가격은 3.3㎡당 2만~3만원 수준이다.”
✚ 이런 거래를 피하려면 무엇을 확인해야 하나.
“투자를 안내한 사람과 함께 본다고 해서 리스크가 사라지는 건 아니다. 나중에 따로 가서 해당 지역 부동산에 물어보는 일도 잊어선 안 된다. 그렇지 않으면 맹지나 개발허가가 날 수 없는 땅을 살 수도 있다.”
✚ 어떻게 확인해야 하나.
“쉽다. 지자체에서 확인하면 된다.”
✚ 그런데도 피해를 보는 사람들이 있다는 건가.
“토지 투자 상담을 하러 온 사람 중 80%는 직접 가보지도 않고 거래를 한다. 특히 기획부동산의 경우, 5000만원에서 1억원 사이에서 금액이 결정되는 등 고가가 아니기 때문에 방심하기 십상이다. 기획부동산도 팔아야 사기를 치기 때문에 그 정도 금액에 맞춰놓고 수요자를 유혹한다.”
✚ 잘못된 정보를 듣고 거래했을 때 돈을 되찾을 수 있나.
“계약금을 냈다면 계약금을 포기하고서라도 거래를 중단하는 것이 낫다. 어차피 10년, 20년이 지나도 그 땅은 팔리지 않는다. 안타까운 것은 투자 상담을 하러 오는 사람의 대부분이 잔금까지 치른 상태에서 온다는 거다. 이런 경우에는 투자금을 회수하기가 어렵다.”
✚ 많은 사람들이 ‘손해 보는 투자’를 피하고 싶어 한다. 어떻게 준비를 해야 하나.
“가장 조심해야 할 것은 맹신이다. 대부분 누군가가 추천해서 매물을 산다. 자기가 원하는 특정한 매물이 없을 때는 특히 그렇다. 매물을 추천하는 사람은 대부분 그 매물 자체의 ‘전문가’일 수는 있어도 순수한 의미의 ‘전문가’라고 보기는 어렵다. 검증도 하지 않은 채 무조건 믿어선 안 된다. 부동산을 거래할 땐 처음부터 끝까지 의심해야 한다.”
최아름 더스쿠프 기자eggpuma@thescoop.co.kr
출처 : 더스쿠프(http://www.thescoop.co.kr)
