[허준열의 투자의신] 상가 투자, 시장조사 '선택 아닌 필수'

허준열칼럼
고객을 먼저 생각하는 부동산 전문 컨설턴트 ‘투자의 신’

[허준열의 투자의신] 상가 투자, 시장조사 '선택 아닌 필수'

[프라임경제] 부동산 경기 침체가 장기화되고 있는 가운데 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심은 오히려 커지고 있다. 이를 기현상으로 보는 이들도 있지만, 필자는 필연적인 현상이라 생각한다. 어차피 부동산 투자로 시세 차익을 노리기가 난망한 처지에서 수익형 부동산이야말로 투자자의 관심 대상이 될 수밖에 없기 때문이다.
 
수익형 부동산 중에서도 상가는 투자자들의 영원한 인기종목이다. 상가를 임대해 주고 월세 수익을 낼 수 있기 때문에 부동산 침체기에도 매력일 수밖에 없다. 더구나 요즘처럼 전반적인 경기가 불황일 때는 더욱 그렇다.
 
하지만 상가는 여느 부동산보다 투자에 더 신중을 기해야 한다. 안정적인 월세를 얻을 수 있을 것이라는 꿈으로 상가에 투자했다가 월세는커녕 매도조차 하지 못해 낭패를 보는 사례가 비일비재하기 때문이다.
 
상가 투자에 있어서는 일반적인 부동산 경기의 흐름 뿐 아니라 시장조사, 상권조사가 필수적이다. 어느 정도 정형화된 시세가 형성되는 아파트 등과는 달리, 상가는 위치나 면적, 유동인구 등을 분석해야 하는 복잡한 부동산이다.
 
그런데 상가 투자에 나서는 많은 이들이 이를 등한시 하는 듯해 안타깝다. 필자에게 상담을 요청하는 많은 투자자들을 만나보면 대부분 '장밋빛 환상'에 젖어 있다는 느낌을 떨치지 못한다. 그래서 필자는 상가 투자 희망자들을 상대할 때 일단 다른 것은 제쳐두고 '수익'을 강조한다.

상가 투자는 무엇보다 소비자들을 통해 이익을 창출하는 게 최대 목적이기 때문이다. 꾸준히 찾는 소비자가 있고, 고정수요를 확보하고 있어야 한다는 말이다. 이는 '공실' 리스크를 최대한 없애야 한다는 말이기도 하다.
 
특히 신도시 신규 분양의 경우에는 더욱 신경을 많이 써야 한다. 대부분 상권이 활성화된 지역보다 신도시 지역에 새로운 상가 단지를 만들어 분양하기 때문에 상가 성패의 가능성을 예측하기가 더 어렵기 때문이다. 실제로 많은 투자자가 완공 후 상가 모습을 예상하며, 또 활성화되는 상가를 생각하고 투자하는 것이 일반적인 상황이다.
 
상가 투자에 앞서 꼭 기억할 것은 내가 가진 투자금으로 몇 층 상가를 분양받을 수 있는지를 알기 위해 각 층 분양가를 뽑아야 한다는 점이다. 그리고 각 층에 어떤 업종이 들어 올 수 있는지 예측해야 한다.
 
근린생활시설 상가를 예로 든다면 부동산, 빵집, 커피숍, 휴대폰 판매점 등은 주로 1층에 입점할 것이다. 은행, 대형 미용실, 대형 식당 등은 주로 1~2층을 연결해서 입점하거나 또는 2층에 들어간다. 또 내과, 소아과, 이비인후과 병원 등은 주로 3층 이상에 입점할 것이다.
 
이러한 예측은 상가 투자 시 가장 중요한 부분임에도 많은 투자자들이 별로 신경쓰지 않는 것 같다. 구분 소유주는 상가에서 월세를 받는 것이 목적이지만, 상가 임차인은 상가에서 영업을 해 매출을 올려 수익을 발생시키는 것이 목적인 것이다.
 
필자가 이렇게 이론적으로 설명을 하지만 막상 실전 투자에서는 결코 쉽지 않다. 그런 점에서 전문가의 도움을 받는 것도 현명한 방법이다. 전문 지식과 함께 부동산 흐름을 읽을 수 있는 능력을 갖춘 부동산 투자 전문가의 도움을 받는다면 안전성은 물론이고 수익성도 어느 정도 담보할 수 있을 것이다.
 
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자신의 얕은 지식과 정보를 믿고 덜컥 투자에 나섰다가 곤경에 처하는 경우를 종종 보아온 필자로서는 조금 비용을 치르더라도 전문가의 도움을 받도록 권한다. 시장조사, 상권조사를 하지 않고 상가 투자에 나서는 것은 요행을 바라고 투자하는 것과 무엇이 다르겠는가. 훗날에 벌어질 나의 불행한 모습은 본인이 자초하는 일이란 것을 명심하길 바란다.

허준열 칼럼니스트   

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