[프라임경제] 지난해 정부의 11·3 부동산 대책이 나온 이후 부동산 경기가 꽁꽁 얼어붙고 있다. 물론 어느 정도 예상되긴 했지만 부동산 경기 침체의 늪이 너무 깊어 보인다. 하지만 이때를 기다렸다는 듯이 자칭 혹은 타칭 부동산 전문가라고 하는 이들이 너도나도 앞 다퉈 어두운 전망을 내놓고 있다.

상황이 이러다 보니 현재 부동산 투자를 계획하고 있는 이들로서는 참으로 운신하기가 곤란하다. 당장 부동산 투자에 나섰다가 자칫 깊은 늪에 빠져 헤어 나오지 못할 것 같은 생각을 떨치기 어려운 것이다. 거기다 은행 대출이 까다로워지고 금리인상 조짐까지 있으니 더욱 그럴 수밖에 없다.

이 대목에서 부동산 투자자들로서는 투자시기에 대해 곰곰이 생각해볼 필요가 있다. 특히 부동산 투자의 적기는 과연 호경기일 때인가 하는 걸 따져볼 필요가 있다. 아니면 호황으로 돌아설 때까지 기다려야 하는지 말이다.

하지만 오랜 기간 부동산 시장을 관찰해온 필자는 꼭 그렇지 않다는 것을 전하고 싶다. 부동산 경기가 좋을 때 부동산을 가지고 있는 사람과 시공사만 마음껏 호재를 누렸을 뿐 일반인들이 뒤늦게 투자에 나섰다가 손해 보는 경우를 너무나 많이 봐왔기 때문이다. 이는 지금까지 그래왔을 뿐 아니라, 앞으로도 그럴 것이라고 장담한다.

지금까지 필자에게 부동산 투자 상담을 의뢰한 사람들은 대부분 부동산 경기가 좋을 때 투자에 나섰다. 100명 중 어림잡아도 80~90명은 그랬던 것 같다. 투자자 입장에서 안전한 투자를 지향하는 심리를 충분히 이해한다. 하지만 안전한 투자란 앞으로 전개될 부동산 시장의 흐름을 읽고 투자하라는 것이지 부동산 시장이 호황일 때 투자하라는 것이 아니다.

부동산은 가격이 일정한 공산품과 달리 경기에 매우 민감하게 변한다. 또한 가격도 거기서 결정된다. 수요가 많으면 당연히 부동산 가격이 오를 것이며, 반대로 수요가 적으면 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없다.

하지만 일반 투자자들은 이처럼 가장 기본적이면서 중요한 부동산 시장의 개념을 간과한 채 사람들이 몰리는 곳으로 따라가 투자를 한다. 사람들이 몰리는 것은 영원하지 않기 때문에 높은 가격이 형성될 때 눈치 빠른 투자자들은 더 이상 욕심을 부리지 않고 빠져나간다.

얄미울 정도로 현명한 판단을 하는 것이다. 그에 반해 일반적인 투자자, 특히 초보 투자자는 역으로 하고 있으니 안타까울 뿐이다.

따라서 사람들이 몰릴 때는 부동산 투자에 더 신중해질 필요가 있다. 그리고 사람들이 몰리는 지역에 뒤늦게 투자하는 것도 경계할 필요가 있다. 그런데 언론에서 부동산 열기가 높다고 하면 너도 나도 몰려들어 속칭 '묻지마 투자'에 나서고 있는 게 현실이다.

이런 식의 투자는 부동산 투자라기보다는 본인은 손해만 보고 남 좋은 일만 시켜주는 거나 다름없다. 거기에 프리미엄까지 주고 부동산을 매입하는 사람들이 얼마나 많은가. 프리미엄을 주고 부동산을 매입한 투자자 중에서 노후대책으로 만족하는 투자자는 몇 명이나 되겠는가.

필자는 언론 등에서 특정지역의 부동산 열기가 뜨겁다고 보도돼 사람들이 몰릴 때에는 투자에 나서기보다 매도하고 빠져나올 타이밍이라는 점을 강조하고 싶다.

그리고 투자하기 전에 먼저 선점할 수 있는 부동산인지 향후 미래전망이 밝은지를 볼 수 있는 식견이 생길 때 투자해야 손해 보는 일이 없을 것이다. 그것이 전문가들이 말하는 안전한 투자다. 여기에는 아파트, 상가, 오피스텔 등이 다 포함된다.

앞으로 부동산 시장이 더욱 나빠질 것이라는 관측에는 필자도 동의한다. 하지만 이런 시기가 오히려 적기일 수 있다.

실제로 부동산 투자를 잘 하는 사람들은 이럴 때 바빠진다. 이럴 때가 좋은 입지의 부동산을 저렴하게 매입할 수 있기 때문이다.

IMF 때를 생각하면 이해가 빠를 것이다. 그때 부동산을 매입하려는 사람이 몇이나 되었는가. 하지만 필자 주변에는 당시 부동산을 매입한 사람들 가운데 많은 이들이 지금 여유로운 노후생활을 하고 있다. 부동산 투자로 여유로운 노후생활을 한다는 것은 누구에게든 로망이 아니겠는가.

허준열 칼럼니스트