[인터뷰] 투자의신 허준열 대표: AI 부동산 분양분석 플랫폼 ‘왓스코어’ 스토리

“누구나 무료사용, 플랫폼 상용화 하면 허위매물에 속는 분양피해 사라질 것”

허준열 투자의신 대표는 왓스코어 개발 동기에 대해 "분양시장의 허위·과장 영업 문제를 해결하기 위해선 객관적인 분석 시스템, AI 분양분석 플랫폼이 반드시 필요하다고 판단했다"고 말했다. (사진_김동현 기자)   

[시사매거진 김동현 기자] 인공지능(AI)이 부동산 시장까지 깊게 들어섰다. 소비자에게 꼭 맞는 매물을 추천하는가 하면, 분양사기를 예방하는 각종 데이터를 펼쳐놓기도 한다. 

부동산 산업에 AI, 빅데이터, 블록체인 등 정보통신기술(ICT)을 접목한 새로운 형태의 서비스가 확산하면서 '부동산(property)'과 '기술(technology)'을 합친 이른바 '프롭테크'가 발전을 거듭하고 있다. △AI 기반 시세 예측 서비스를 제공하는 '부동산플래닛' △맞춤형 매물 추천 시스템을 고도화한 '다방' △청년층 최적화 매물을 AI가 선별적으로 추천하는 '직방' 등 각 플랫폼들은 저마다의 솔루션을 고도화 하고 있다. 이런 중에 AI를 통한 분양피해 방지 시스템까지 관심을 끈다.      

분양정보 전문기업 ㈜투자의신(대표 허준열)과 카이스트 이문용 교수팀(데이터사이언스 대학원)이 공동개발한 AI 부동산 분양분석 플랫폼 왓스코어. 투명하고 객관적인 분양정보 전달, 분양사기 예방 등의 목적을 위해 만들어진 솔루션이다. 분양가격, 부동산 유형, 입주예정일 등 주요정보를 AI가 분석해 소비자에게 꼭 필요한 정보를 제공한다. 챗GPT 형태의 대화형 서비스로 제공하기 때문에 맞춤형 전문상담사 역할도 한다. △부동산 가격 변동률 △거래량 △인구증가율 등 다양한 데이터도 편하게 활용할 수 있다. 

“AI 부동산 분양분석 플랫폼의 목적은 분양 부동산의 투자 안정성·수익성·환금성·위험성·생활 편의성·교육 요건·자연환경 등 7가지 가치를 분석해 소비자에게 제공하는 것입니다. AI의 객관적인 분석을 통해 투자하려는 분양 매물의 장단점을 쉽게 파악할 수 있도록 만들었죠. AI 부동산 분양분석 플랫폼이 활성화하면 분양상담사의 말에 속아 부동산 매매계약을 체결하는 걸 막을 수 있을 겁니다.” 

이문용 카이스트 교수는 이 플랫폼의 존재 이유에 대해 “소비자에게 객관적 분석을 제공하기 위해서”라고 요약했다. 분양피해를 입지 않기 위해선 최소한 이런 데이터 정도는 필요하지 않을까, 개발의 출발점이었다.  

분양시장은 일반 부동산에 비해 정보가 상대적으로 부족하기 때문에 수요자는 분양상담사의 설명에 의존하는 경우가 많다. 분양 상품을 많이 팔수록 수당이 늘어나는 탓에 상담사들은 계약을 성사시키려 안간힘 쓴다. 이런 과정에서 허위.과장 홍보 등 불법이 동원되기도 한다. 객관적 잣대 역할을 하는 AI 분석이 전제될 경우 불법의 여지는 줄어들 수밖에 없고, 분양사기 피해 예방 효과도 있을 것이라는 기대가 AI 분양분석 플랫폼 '왓스코어(What’s Score)'를 등장시켰다.   

투자의신 허준열 대표를 만나 플랫폼 ‘왓스코어’에 대해 이야기 나눴다.   

△ AI 부동산 분양분석 플랫폼 왓스코어, 어떤 서비스인가.

"소비자들이 분양을 받는 목적은 다양합니다. 노후대비, 실거주, 안정적인 월세수익 등 각자의 필요에 따라 선택을 하지만, 현실에서는 기대와 달리 경제적 손실이나 정신적 고통을 겪는 사례가 적지 않습니다. 그 이유는 분명합니다. 아파트, 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 타운하우스 등 어떤 상품이든 소비자들은 대개 모델하우스를 방문해 분양상담사의 설명만 듣고 계약을 체결합니다. 하지만 부동산 지식이 부족한 경우가 많아, 상담사의 과장광고나 허위 설명을 걸러내지 못한 채 계약에 이르게 되고, 이후 문제가 발생하는 것이죠.

왓스코어 분양분석 페이지. 인천 검단신도시 AB19블럭 호반써밋(본청약)을 검색해보니 페이지 왼쪽 부분 설명칸에 점수(6.1)가 나온다, 그 아래에 수익성, 환금성, 자연친화성, 교통편의성, 교육편의성, 생활편의성, 분양안전성 등 7대 요소 그래프가 있다. 그 아래로 분양 물건에 대한 상세한 설명이 계속 이어진다.  (사진_투자의신)

많은 이들이 분양상담사를 전문가로 오해하지만 실제로는 계약을 성사시킬 때마다 수수료를 받는 영업사원에 가깝습니다. 따라서 상담사는 좋은 점만 강조하며 '시세차익', '안정적인 월세', '높은 프리미엄'을 약속하는데 이는 사실상 대부분의 모델하우스에서 반복되는 패턴입니다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 저희 투자의신은 카이스트와 협력해 AI 기반 분양분석 플랫폼 왓스코어를 개발했습니다. 왓스코어는 아파트, 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 타운하우스 등 다양한 분양 상품을 대상으로 안정성, 수익성, 환금성, 위험성을 데이터 기반으로 평가해 점수화하여 제공합니다.

그동안 축적된 방대한 빅데이터와 AI 알고리즘을 통해 허위·과장 광고로부터 소비자를 보호하고, 불리한 계약을 예방하는 것이 저희의 목표입니다. 특히 카이스트 이문용 교수팀과 제가 개발 초기부터 공익적 목적을 분명히 했기 때문에, 왓스코어는 누구나 무료로 사용할 수 있습니다. 저희는 이 플랫폼이 상용화되면 허위 설명에 속아 피해를 입는 분양 사례는 사실상 사라질 것이라 확신합니다."

△ AI 전문가인 이문용 카이스트 교수팀과 어떤 인연으로 공동 개발에 나서게 됐나. 

”부동산 분양 시장은 과거나 지금이나 큰 틀에서 달라진 점이 없습니다. 여전히 계약자에게 불리한 구조가 많고, 소비자는 상담사의 말이 어디까지 사실이고 어디서부터 과장인지 알기 어려워 피해를 보는 경우가 흔합니다.

‘책임지고 프리미엄을 얹어 전매해주겠다’, ‘안정적인 월세를 보장해주겠다’, ‘완공 후 시세차익이 클 것이다’, ‘대출이 잘 나오니 계약금만 있으면 분양받을 수 있다’와 같은 말들은 업계에서 반복적으로 사용되는 상투적인 영업 수법입니다. 문제는 많은 소비자가 이를 믿고 계약에 나섰다가 낭패를 본다는 점입니다.

이처럼 사회적 문제로까지 번진 분양시장의 허위·과장 영업 문제를 해결하기 위해서는 객관적인 분석 시스템, 곧 AI 분양분석 플랫폼이 반드시 필요하다고 판단했습니다. 이런 뜻을 함께한 이문용 교수팀과 저희가 4년 전부터 공동개발에 착수했고, 그 결과물이 바로 왓스코어입니다.

만일 이문용 교수팀과의 협력이 없었다면 지금의 왓스코어도 존재하지 못했을 겁니다. 앞으로도 플랫폼의 업그레이드와 고도화가 필수적이기에, 지금부터가 더욱 중요한 시기라고 생각합니다."

이문용 카이스트 교수(오른쪽)와 허준열 대표가 부동산 분양 분석 플랫폼 공동개발 협약 후 기념촬영 하고 있다. (사진_투자의신)

△ 플랫폼 개발 과정이 쉽지 않았을 것 같은데, 상당한 데이터를 어떻게 축적했나. 

"이문용 교수팀과 저는 명확하게 역할을 분담했습니다. 데이터 축적과 가공은 전적으로 카이스트 이문용 교수팀이 담당했는데, 교수님께서도 그 과정에서 상당한 노력과 고생을 하셨습니다.

간단히 말씀드리면, 왓스코어에 필요한 데이터는 기존 자료를 단순히 모으는 것으로는 부족했습니다. 별도의 데이터로 분류해 축적한 뒤, 방대한 자료들을 혼합하고 정제하여 플랫폼에 최적화된 형태로 다시 구축해야 했습니다.

데이터를 모으는 데만 수년이 걸렸고, 그 과정에서 많은 비용과 노력이 투입되었습니다. 그러나 데이터가 쌓이면 쌓일수록 분석은 더욱 정교해지고 완성도가 높아졌습니다. 사실 ‘왓스코어’를 구현하기 위해 필요한 데이터의 규모는 상상을 초월할 정도였고, 이를 AI 분양분석에 맞게 최적화하는 과정 역시 예상보다 훨씬 힘든 도전이었습니다."

△ ‘허준열’ 검색해 보니 분양분석 관련 칼럼을 많이 썼던데, 특별히 분양분석에 집중한 이유가 있나. 

"부동산 투자로 인한 피해 소송은 해마다 늘어나고 있습니다. 하지만 개인 투자자들이 분양사기를 예방하거나 안전하게 투자할 수 있도록 돕는 정보는 여전히 거의 없는 실정입니다. 저는 이런 공백을 메우고자, 영업이나 판매 목적이 아닌 순수하게 제 경험을 바탕으로 한 객관적인 분양분석을 통해 소비자들에게 작은 도움이라도 드리고 싶었습니다.

문제는 지금도 유튜브나 블로그, 강의 등을 보면 대부분 ‘분양을 받으면 무조건 좋다’는 식의 내용이 주류라는 점입니다. 이들 상당수는 자신을 전문가처럼 포장하면서 사실상 판매 수당이 높은 상품을 추천하는 경우가 많습니다. 언뜻 들으면 단순해서 ‘누가 그런 말에 속아 계약을 하겠나’ 싶지만, 현실에서는 여전히 많은 소비자들이 달콤한 말에 현혹되어 피해자가 되고 있습니다.

제가 쓴 분양분석 칼럼은 위험신호를 알리는 데 초점을 맞추고 있습니다. 하지만 현실에서는 소비자들이 경고보다는 희망고문에 가까운 장밋빛 설명에 더 마음을 빼앗기곤 합니다. 바로 그 지점을 바꾸고 싶다는 생각에서, 저는 지금까지도 분양분석에 집중해 오고 있습니다."

허 대표는 "잘못된 정보와 분양직원의 말에 속아 피해를 입는 사람들이 더 이상 생기지 않기 위해선 객관적이고 정확한 분양분석이 필요하다"고 강조했다. (사진_왓스코어 홍보영상 캡처)  

△ 실제로 분양상담사의 허위·과장 설명에 휘둘려 손실을 입는 경우가 많은가.  

"구체적인 사례 하나를 말씀드리겠습니다. 한 사연자는 남편이 교통사고로 세상을 떠나면서 받은 보상금으로 안정적인 월세 수익을 기대하며 상가 분양에 나섰습니다. 어린 세 자녀를 키워야 했던 상황에서, 분양직원은 ‘이 상가는 안전하게 월세가 나온다’며 적극적으로 권유했고, 더 나아가 '두 채를 분양받으면 한 채는 전매로 프리미엄을 얹어 팔고, 그 차익으로 다른 상가의 잔금을 충당하면 된다'는 말을 덧붙였습니다.

결국 사연자는 직원의 말을 믿고 상가 두 채를 분양받았습니다. 그러나 현실은 달랐습니다. 전매는커녕 마이너스 가격에도 팔리지 않았고, 대출도 기대보다 턱없이 부족했습니다. 결국 보상금 대부분을 잃게 되었고, 가족은 큰 고통에 빠졌습니다.

제가 이 사례를 들었을 때 가장 마음이 아팠던 부분은, 사연자가 이불 속에서 펑펑 울고 있을 때 어린 딸이 '엄마, 왜 울어?'라고 묻자 '엄마가 잘못해서 아빠에게 너무 미안해'라고 답했다는 대목입니다. 그러자 딸은 울면서 '엄마, 그렇다고 아빠 따라가면 안 돼'라며 엄마를 붙잡았다고 합니다. 그 장면을 들으며 가슴이 너무 아프고 먹먹했습니다.

이 경험을 계기로 저는 다짐했습니다. 잘못된 정보와 분양직원의 말에 속아 피해를 입는 사람들이 더 이상 생겨서는 안 된다는 것입니다. 그래서 객관적이고 정확한 분양분석을 제공하는 데 제 모든 역량을 쏟아왔습니다. AI 시대입니다. 그렇기에 AI 기반의 분양분석 플랫폼이 절실히 필요하며, 저희가 개발한 왓스코어를 무료로 제공하는 이유도 바로 여기에 있습니다. 보다 많은 사람들이 안전한 선택을 할 수 있도록 돕고 싶습니다."

△ AI 플랫폼을 활용한 분양시장 분석은 실제와 차이가 발생할 수도 있을 텐데, 실효성이 있으려면 그 차이를 최소화해야 하지 않나. 어느 정도 수준이라고 보나.

“분양 현장의 매물 하나를 제대로 분석하려면 수백 가지 종류의 데이터와 수천만 건의 자료가 필요합니다. 만일 AI 분석 결과와 실제 시장 상황의 차이가 크다면, 왓스코어의 기능은 무의미해질 겁니다. 이문용 교수와 저 역시 그 부분을 깊이 고민하며 현재도 정확도를 높이기 위한 연구를 이어가고 있습니다.

분양 부동산의 미래 가치를 예측하는 일은 결코 단순하지 않습니다. 분양 지역의 과거 데이터와 현재의 특성은 물론, 거시경제 상황, 부동산 시장 흐름, 투자자 심리에 영향을 주는 다양한 요인까지 고려해야 하기 때문입니다. 하지만 충분한 자료만 확보된다면 불가능의 영역은 아닙니다.

실제로 지금까지 AI 분양분석 플랫폼을 검증한 결과, 1년 후 부동산 가격 예측 정확도는 약 95%, 3년 후 가격 예측 정확도는 88~90% 수준을 기록했습니다. 이는 충분히 유의미한 수치라 할 수 있습니다.

물론 여기서 멈추지 않고 더 정밀한 데이터 분석과 지속적인 자료 업데이트를 통해 정확도를 유지하고 향상시키는 것이 중요합니다. 이런 과정을 거친다면 예측력은 더욱 높아질 것이라 확신합니다."

분양시장, 앞으로 어떤 모습으로 변할까. 허 대표는 "소비자가 안전하다고 판단한 현장은 분양상담사 없이도 모바일을 통해 직접 계약할 수 있을 것"이라고 내다봤다. (사진_왓스코어 홍보 영상 캡처)  

△ 이제 막 출발한 플랫폼이 앞으로 어떤 방향으로 발전할 것으로 보나. 5년 후, 10년 후의 모습을 그려본다면.  

"한국 부동산 시장에는 경제적·사회적·정치적 문제들이 복합적으로 얽혀 있습니다. 그중에서도 초보자들이 분양을 통해 겪는 정신적·경제적 고통이 줄어들지 않는다는 점은 반드시 짚어야 할 문제입니다.

지금까지 분양시장은 사실상 법 사각지대에 놓여 있었습니다. 바로잡을 기회는 여러 번 있었지만, 정부도 국회도 강 건너 불구경에 그쳤습니다. 2021년 LH 직원 부동산 투기 사태, 2022년 전세 사기 논란이 터졌을 때 관련 법안들이 잇달아 발의됐지만 결국 국회 문턱을 넘지 못했습니다. 바로 이런 배경 때문에 카이스트 이문용 교수팀과 함께 개발한 AI 분양분석 플랫폼 ‘왓스코어’에 대한 기대가 어느 때보다 큽니다.

현재 분양시장은 대체로 두 가지 구조로 운영됩니다. 첫째, 분양계약 성사로 수수료를 받는 분양대행사·분양상담사 구조. 둘째, 모델하우스 인근 공인중개업소가 방문 고객을 모델하우스로 안내해 계약이 성사되면 수수료를 받는 구조입니다. 그러나 지금까지는 매물을 객관적으로 분석하는 전문 기관이나 기업, 개인은 존재하지 않았습니다. 이 때문에 앞으로 5년, 10년 뒤 분양시장은 ‘왓스코어’ 같은 플랫폼을 기점으로 큰 변화를 맞이하게 될 것입니다.

허준열 대표는 왓스코어 등장으로 향후 부동산 분양시장이 크게 변화할 것이라고 내다봤다. (사진_김동현 기자) 

구체적으로는 소비자들의 분양 경험을 바꿔 놓을 것들을 분야별 몇가지로 나눠서 정리해보겠습니다.  

먼저, VR 모델하우스 서비스 분야입니다. 언제 어디서든 모바일을 통해 원하는 분양 현장을 가상현실로 둘러볼 수 있습니다. 시간과 공간 제약 없이, 이동의 불편 없이 안전한 판단이 가능해집니다.

두 번째로, AI 분양분석 점수화 서비스 부문을 들 수 있습니다. 모델하우스를 직접 방문하지 않아도 전국의 분양 현장을 AI가 점수로 분석해 줍니다. 점수가 높을수록 안전성이 높다는 뜻입니다. 예컨대 공사 중인 현장도 마치 완공된 것처럼 인식해 1년, 3년, 5년 후의 미래 가치를 다각도로 예측합니다. 비전문가라도 안전한지 위험한지 한눈에 알 수 있으며, 왓스코어 내에서 AI가 상세한 설명을 제공하기 때문에 허위·과장된 분양 상담을 걸러낼 수 있습니다.

분양현장을 가상현실로 둘러 볼 수 있는 서비스. (사진_왓스코어 홍보영상 캡처)

셋째, 위험 분양현장 경고 시스템입니다. 소비자 신고 등을 통해 허위 설명이나 사기로 판명된 현장은 플랫폼 내에서 ‘빨간불’로 표시됩니다. 이를 통해 소비자는 자연스럽게 경각심을 갖게 됩니다.

넷째, 모바일 분양계약 기능입니다. 소비자가 안전하다고 판단한 현장은 분양상담사 없이도 모바일을 통해 직접 계약할 수 있습니다. 이는 상담사의 허위·과장 설명이나 불합리한 위약금 구조를 근절하는 역할을 할 것입니다. 장기적으로는 분양상담사의 시장 내 입지가 크게 줄어들 가능성도 있습니다.

물론 여기서 공개하지 못하는 기능들도 더 있습니다만, 회사 기밀 사항임을 양해 부탁드립니다. 다만, 앞으로 5년, 10년 후 분양시장은 지금과 전혀 다른 모습으로 진화할 것는 분명해보입니다."