더스쿠프 와이드 인터뷰
AI 부동산 분양분석 플랫폼
이문용 교수-허준열 대표 인터뷰
AI 플랫폼 베타버전 출시
분양사기 근절할 솔루션
데이터로 분양시장 분석
AI 분석을 수치화해 제시
부동산 가치 객관적 분석
허위·과장 설명 검증 가능
분양시장 개선 해법 될까# 분양사기는 부동산 시장의 고질적 문제다. '분양 상담사의 말만 믿고 투자했다가 낭패를 당했다' '중도금까지 넣었는데 방법이 없다'는 피해사례를 듣는 건 어렵지 않다.

# 그런데도 분양사기가 끊이지 않는 이유는 일반인이 객관적인 분양정보를 얻는 게 쉽지 않아서다. 그러다보니 영업사원에 불과한 모델하우스 내 '분양 상담사'에게 뒤통수를 맞는 경우도 숱하다. 어떻게 해야 할까. 분양사기는 없애지 못할 병폐일까. 혹시 AI 플랫폼을 통해선 솔루션을 찾아낼 수 있지 않을까.

# 더스쿠프가 최근 인공지능(AI) 부동산 분양분석 플랫폼의 베타버전을 론칭한 허준열 투자의 신 대표와 이문용 카이스트 데이터사이언스 대학원 교수를 만나 답을 찾아봤다. 두 사람은 "AI 부동산 분양분석 플랫폼을 활용하면 분양시장에 발생하는 병폐를 없앨 수 있다"고 말했다. 과연 AI 부동산 분양분석 플랫폼은 분양 사기를 뿌리 뽑을 시발점이 될 수 있을까.
 

카이스트 이문용 교수팀이 부동산 분양 시장을 분석하는 인공지능(AI) 분석 플랫폼을 개발했다.[사진｜게티이미지뱅크] 

IT 기술의 발달로 일상에 필요한 일들을 온라인에서 할 수 있게 됐다. 하지만 아직까지 온라인의 범주에 속하지 않은 분야가 있다. 부동산이다. 발품을 팔지 않고선 투자하거나 매입하려는 부동산의 가치를 파악하는 게 쉽지 않다.

누군가는 '아파트·주택·상가·오피스·빌딩·상권·학군을 분석하고 실거래까지 조회할 수 있는 앱이 수두룩한데 무슨 소리 하느냐'고 반론을 펼지 모르지만 그렇지 않다. 결국 부동산 거래가 끝나는 곳은 공인중개사무소다.

분양 시장은 더 하다. 시세가 형성돼 있는 부동산이야 얼마나 더 싸게 살 수 있느냐가 관건이겠지만 분양 시장은 미래가치까지 얹혀서 추정해야 한다. 온라인을 보든, 앱을 경유하든, 일반인에겐 접근하기 힘든 시장이다. 이 때문인지 부동산 가치를 부풀려서 팔아치우는 '분양사기'도 끊이지 않는다.

모델하우스에 들렀다가 분양 상담사의 허위·과장 설명에 현혹돼 투자가치가 낮은 부동산을 덥석 분양받는 피해 사례는 어렵지 않게 찾을 수 있다. 그렇다면 분양 시장의 이런 고질적 문제를 해결할 방법은 없을까. 지금부터 허준열 대표, 이문용 교수의 말을 들어보자.

✚ AI 부동산 분양분석 플랫폼을 개발한 계기가 궁금합니다.
허준열 투자의 신 대표(이하 허준열 대표): "'투자의 신'이란 이름으로 20년 넘게 부동산 분양사기로 피해를 입은 분들을 상담했습니다. 분양사기엔 한가지 특징이 있었습니다. 대부분 모델하우스에 방문해 분양 상담사의 말만 듣고 계약을 체결했다는 겁니다. AI 부동산 분양분석 플랫폼 개발에 뛰어든 이유도 여기에 있습니다. 분양 시장을 분석하는 데 AI를 접목하면 허위·과장 설명을 근절할 수 있다고 생각했죠."

✚ 분양 시장에서 허위·과장 설명으로 발생하는 피해가 끊이지 않는 이유는 무엇일까요.
허준열 대표: "분양 상담사가 있기 때문입니다."

✚ 분양 상담사는 전문가의 영역 아닌가요?
허준열 대표: "그렇게 생각하는 분들이 많은데, 아닙니다. 분양 상담사는 부동산 전문가가 아닙니다. 이들은 분양 부동산을 팔기 위해 고용된 영업사원에 불과합니다. 분양 상담사의 목적은 분양 매물의 좋은 점만 강조해 계약을 따내는 겁니다. 분양 계약만 체결하면 그만이어서 투자자에게 발생할 수 있는 위험요인엔 별 관심을 기울이지 않습니다. 팔기만 하면 끝이니까 허위·과장 설명을 늘어놓는 거죠."

✚ 그렇다면 AI 분양분석 플랫폼이 '분양 상담사'를 완전히 대체할 수 있을까요? 먼저 플랫폼부터 설명해 주셨으면 합니다.
이문용 카이스트 교수(이하 이문용 교수): "AI 부동산 분양분석 플랫폼의 목적은 분양 부동산의 투자 안정성·수익성·환금성·위험성·생활 편의성·교육 요건·자연환경 등 7가지 가치를 분석해 소비자에게 제공하는 것입니다. AI의 객관적인 분석을 통해 투자하려는 분양 매물의 장단점을 쉽게 파악할 수 있도록 만들었죠. AI 부동산 분양분석 플랫폼이 활성화하면 분양 상담사의 말에 속아 부동산 매매계약을 체결하는 걸 막을 수 있을 겁니다."
 

[사진 | 게티이미지뱅크]

✚ 부동산 정보와 시세를 알려주는 앱과 플랫폼은 이미 있습니다. AI 부동산 분양분석 플랫폼의 차별점이 무엇인가요.
이문용 교수: "기존 플랫폼은 이미 형성된 부동산의 시세나 실거래가가 얼마인지, 부동산을 판매하려는 판매자가 내놓은 가격 등을 알려주는 게 전부입니다. AI 부동산 분양분석 플랫폼이 제공하는 정보는 다릅니다."

✚ 조금 더 구체적으로 설명해 주시죠.
이문용 교수: "AI 부동산 분양분석 플랫폼은 분양 매물에서 체크해야 할 7가지 요소를 10점 만점의 점수로 수치화해 제공합니다. 여기에 현재가치의 적정성은 물론 미래가치도 전망해 알려줍니다. 요소별 순위를 매겨 인근에서 가장 우수한 분양 매물이 무엇인지도 살펴볼 수 있죠. 투자자별 분석도 가능합니다. 환금성을 중요하게 여기는 투자자는 환금성 점수가 높은 분양 매물을 확인할 수 있는 식이죠. 투자 안전성, 수익성도 체크할 수 있습니다. 단순히 부동산 매물의 현재 가격만 알려주는 기존의 플랫폼과는 다릅니다."

✚ 부동산의 가치를 전망하는 건 쉽지 않은 일인데요.
허준열 대표: "맞습니다. 몇몇 시중은행이 부동산 가격을 예측하는 프로그램을 개발하려 했지만 중도에 포기했을 정도죠. 하지만 최근 몇년새 AI 기술이 빠르게 발전하면서 이런 분석이 가능해졌습니다. 물론 여전히 많은 노력이 필요한 건 사실입니다."

✚ 어떤 노력을 말씀하시는 건가요.
이문용 교수: "정확한 결괏값을 얻으려면 좀 더 객관적이고 방대한 자료를 확보해야 합니다. 이는 AI 프로그램의 성능만큼 중요한 요소입니다. 과거와 현재의 데이터를 얼마만큼 분석하느냐에 따라 미래 가치의 정확도가 달라질 수 있기 때문이죠."

✚ 데이터의 객관성과 정확성을 확보하는 것이 가장 중요하다는 의미인가요.
이문용 교수: "그렇습니다. 분양 매물 하나를 분석하려면 수백 가지 종류의 데이터가 수천만건 필요한 경우도 많습니다."

✚ 그런 상황에서 분양 부동산의 미래가치를 예측하는 게 가능하긴 한가요.
이문용 교수: "쉽지만은 않습니다. 분양 매물이 나온 지역의 과거 데이터와 현재의 특성은 물론 거시경제, 부동산 시장의 흐름, 투자자의 판단에 영향을 미칠 다양한 요소까지 분석해야 하니까요. 하지만 충분한 자료만 확보할 수 있다면 '불가능의 영역'은 아닙니다. AI 부동산 분양분석 플랫폼을 검증해본 결과, 1년 후를 예측한 부동산 가격의 정확도는 95%, 3년 후 부동산 가격의 정확도는 88~90% 정도였습니다. 충분히 유의미한 예측이 가능하다는 얘기입니다."

✚ 예상이 맞아떨어진다면 정확도가 상당히 높은 수준이네요.
이문용 교수: "다양한 데이터를 정밀하게 분석한 결과입니다만, 정확도를 유지하고 향상시키는 게 더 중요합니다. 계속해서 자료를 업데이트하고, 분석 시스템의 성능을 높이려는 노력이 필요합니다. 이런 과정을 거치면 정확도는 더 높아질 겁니다."

✚ AI 부동산 분양분석 플랫폼을 당장 사용할 수 있나요.
이문용 교수: "AI 부동산 분양분석 플랫폼은 베타버전을 출시한 상태입니다. 현재 서울과 경기도의 분양 시장은 분석할 수 있습니다. AI로 분석한 내용은 챗GPT 행태로 소비자에게 제공하고 있습니다. 지금은 AI 부동산 분양분석 플랫폼을 더 정교하게 만드는 작업을 하고 있습니다. 소비자의 편의성을 높이기 위해 사용자 환경(UI)을 가다듬는 작업도 병행 중이죠."
 

✚ AI 부동산 분양분석 플랫폼을 어떻게 활용할 생각인가요.
허준열 대표: "부동산 소비자에겐 무료로 제공할 예정입니다. 소비자가 많은 정보를 취득할수록 분양 시장은 투명해질 테니까요. 플랫폼이 상용화하면 허위·과장 설명에 속아 부동산을 분양받는 일도 사라질 겁니다."

✚ AI 부동산 분양분석 플랫폼이 어떤 서비스가 됐으면 하나요.
허준열 대표: "부동산 분양 시장을 분석할 때 필수적인 플랫폼이 됐으면 합니다. 이를 통해 분양사기로 고통받는 피해자가 사라졌으면 좋겠습니다. 부동산 분양사기의 피해 규모는 수천만원에서 수억원에 달할 정도로 큽니다. 피해자가 받는 고통도 그만큼 크죠. 분양사기를 반드시 근절시켜야 하는 이유입니다. AI 부동산 분양분석 플랫폼이 부동산 분양사기를 사라지게 만드는 계기가 됐으면 합니다."

이문용 교수: "같은 생각이에요. AI 부동산 분양분석 플랫폼의 최우선 목표는 분양 시장에 만연한 분양사기를 없애는 겁니다. AI 부동산 분양분석 플랫폼이 활성화하면 객관적인 분석 자료와 전망치를 바탕으로 부동산에 투자할 수 있는 길이 열릴 겁니다. AI 부동산 분양분석 플랫폼이 그 시작점이 됐으면 합니다."