허준열 투자의 신 대표. 사진|투자의신

[스포츠서울] 남녀노소 금융과 부동산, 이를 통한 재테크에 대한 관심은 날이 갈수록 높아지고 있다. 특히 부동산과 관련된 재테크 방법 과 주의점 등은 수없이 많다. 필자는 투자의 신 앱을 운영하며 부동산 재테크 분석전문가로 활동하고 있다. 이번 코너를 통해 다양한 재테크 사례와 주의할 점 등을 소개한다.

이번에 소개하는 사연은 서울 중구에 은퇴를 앞둔 한 가정의 가장 A씨다. A씨는 여유자금을 통한 부동산 재테크를 고민 중이다. 특히 ‘브라이튼 여의도’ 아파트의 향후 가치를 따져보고자 한다. 일반적으로 아파트 매입 타이밍과 가치 책정 등을 평가하기는 쉽지 않다.

부동산 시장이 좋지 않은 작금에도 서울·수도권 10억원 대의 30평대 아파트들은 불티나게 팔리고 있다. 이는 과거 빚끌, 영끌 대비 아파트 가격이 저렴하다고 느끼기 때문이다. 아마도 대다수 사람들이 지금이 바닥이라고 생각해서 더 이상 가격 하락은 예상하고 있지 않다는 점도 한몫하고 있다.

이러한 상황에서 중요한 점은 하반기 부동산 시장이다. 부동산 투자에서 우리는 개관적인 데이터와 철저한 분석에 의한 결정보다도 궁중 심리에 이끌려서 하는 투자가 많다. 시장 분위기에 심취해 하는 투자는 현명한 접근 방법이 될 수 없다.

브라이튼 여의도는 대한민국 금융가의 위치한 서울 여의도에 있다. 금융가 중심지에 아파트, 오피스텔이 같이 공존하는 주상복합단지다. 위치는 서울특별시 영등포구 여의도동 31번지, 지하 6층, 지상 32~49층 최고 높이는 168미터다. 아파트 454세대와 오피스텔 849세대로 총 1303세대로 구성됐다.

땅값이 비싼 여의도에 지어진 고급 주거시설로 분양가격 역시 만만하지 않을 것으로 사료된다. 한푼 두푼 모으는 일반 서민이 분양가격을 듣는다면 입을 다물지 못할 가격이다. 하지만 서울 입성을 목적으로 관심이 높았던 중산층은 실망할 필요는 없다. 브라이튼 여의도는 지금 매입하거나 분양을 받지 않아도 되기 때문이다.

브라이튼 여의도. 사진|투자의신

그럼 서비스 면적 관련해서는 알아보면 △35타입은 전용 25.4평 + 발코니 면적 10.4평으로 실사용 면적 약 36평이다. △42타입 = 전용 30.8평 + 발코니 면적 11평 = 실사 용면적 약42평 △47타입 = 전용 35평 + 발코니 면적 17평 = 실사용 면적 52평 △55타입 = 전용 40평 + 발코니 면적 15평 = 실사용 면적 55평이다.

브라이튼 여의도 아파트의 공급면적 35평 임대보증금은 대략 18억원에서~19억원 정도다. 이보다 규모가 조금 큰 공급면적인 42평의 임대보증금은 21억원에 해당된다.

구체적으로 하나를 선택해 살펴보면 35타입 84㎡ 기준 임대보증금은 약 18억3000만원에 월 임대료는 700만원이다. 매입가격은 2024년 4월30일 예정의 경우 28억8800만원, 2024년 12월31일에는 30억100만원에 해당된다. 2025년 12월31일은 30억9800만원, 2026년12월31일에는 32억6100만원, 2027년1월1일부터는 34억2100만원이다. 물론 규모가 커지고 거주하는 기한이 길수록 매입가격은 높을 수밖에 없다. 이유를 뽑자면 새 아파트라는 컨디션과 물가 상승률을 반영하기 때문인 것으로 분석된다.

브라이튼 여의도는 지금 주택을 매입하지 않고 실제로 거주해보고, 매입 여부를 결정할 수 있다. 이는 필자가 의뢰인들에게 자주 ‘주택시장을 좀 더 지켜보고 결정하라’고 말하는 상황과 일치한다. 일반적으로 분양을 먼저 받는 것이 아닌 실거주를 먼저 할 수 있다는 점에서 이를 활용하면 투자 리스크를 현저히 낮출 수 있다. 아파트 가격 급락이 심한 우리나라에선 안성맞춤에이 아닐 수 없다.

우리나라 아파트는 땅부터 파고 분양부터 한다. 지금의 주택시장에서 브라이튼 여의도는 좋은 선례로 남을 수 있는 좋은 예시가 된다.

서울이나 지방 대도시도 영끌 때 분양을 받았던 아파트가 이제 완공이 돼 올해 입주하는 아파트들이 많다. 하지만 지금은 주택가격이 마이너스로 하락해, 심지어 입주를 포기하거나 손해를 보면서까지 마이너스로 시장에 던지는 사례를 자주 접할 수 있다.

또 주의해야 할 점은 전세나 임대 결정과 함께 매매가격은 확정된다는 점이다. 거주하다가 매입 전환시점에 주택시장이 폭락하면 매입하지 않으면 되고, 계약기간까지 거주를 하던지 계약기간이 끝나는 대로 허그 주택공사에서 전세금을 받아 가면 되는 것이다. 모든 것을 거주자가 선택할 수 있다. 반면 매입 전환 시점에 주택가격이 상승하면 매입하면 된다. 싸면 사는 것이고, 비싸면 안사면 되는 문제다.

물론 이때에도 거주하고 있는 호실에서는 아파트를 매입 할 경우 호실 변경이 되지 않는다는 점은 명심해야 한다. 따라서 처음 거주할 때부터 평수, 층수를 고민해 좋은 호실 선정은 필수다.

예를 들어 A라는 동일한 아파트에서 한강이 보이는 호실과 한강이 보이지 않는 호실의 가격은 분양 초기에는 가격차이가 나지 않는다. 하지만 완공 이후 시간이 흐르면 한강이 보이는 호실과 보이지 않는 호실의 매매가격 차이는 크게 벌어질 수 있다. 이처럼 호실 선택은 부동산 재테크의 기본 중 기본이다.

qudgh@sportsseoul.com