몇년 전 꼬마빌딩을 둘러싸고 투자열풍이 불었다. 낡은 건물을 매입해 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올린 다음 임차인을 받아 다시 매매하는 방식이 유행했기 때문이었다. 하지만 리모델링을 활용한 투자방식이 성공을 담보하는 건 당연히 아니다. 수익형 부동산의 핵심은 임차인이고, 리모델링의 성패 역시 임차인에게 달렸다.

리모델링으로 건물 가치를 높여 판매하거나 월 임대료를 높이려는 투자자들이 많다.[사진=게티이미지뱅크]

가파르게 치솟던 서울 아파트 값을 보자. 31주째 마이너스를 이어가고 있다. 일부 지역은 소폭 상승했지만, 전체적인 흐름은 ‘하락세’임에 분명하다. 서울을 뺀 나머지 지역도 약세다. 이쯤 되면 부동산 시장이 ‘침체’됐다는 말은 과언이 아니다.

그렇다고 모든 분야가 침체한 건 아니다. 리모델링 시장이 대표적이다. 상당수의 리모델링 업계 관계자들은 “정부의 부동산 정책 이후 리모델링 의뢰수가 더 늘었다”고 말한다. 정부 규제로 재건축·재개발 사업이 속도를 내기 어렵게 되자 집을 고쳐 쓰려는 사람들이 늘었다는 얘기다. 그중엔 임대사업자도 많다. 리모델링을 통해 매달 얻는 임대료의 수준을 높이거나, 매매에 대비해 몸값을 끌어올리겠다는 의도에서다. 이들은 주로 원룸 주택, 다세대 주택, 단독 상가, 꼬마 상가 등을 보유하고 있다.

하지만 모든 투자가 그렇듯, 리모델링이 100% 성공을 담보하는 건 아니다. 주거용과 상업용 부동산으로 나눠서 자세히 살펴보자. 주거용 리모델링의 장점은 기존의 낡고 오래된 건물을 깔끔한 신규 주택으로 만들 수 있다는 것이다. 인근에 생기는 신축 건물과 경쟁할 수도 있고, 임차인을 붙잡아 공실률을 낮추는 것도 가능하다. 때론 더 높은 매매가를 부를 수도 있다.
 

문제는 비용이다. 투자 대비 수익이 높다면 고민할 필요 없이 리모델링 업자를 부르면 되지만, 현실은 다르다. 일단 월 임대료를 어느 정도로 높여야 할지를 가늠하는 게 쉽지 않다. 서울과 그 인근, 그리고 오산·평택 등 서울과 떨어진 지역의 분위기가 제각각이라는 점도 리스크 요인이다. ‘리모델링으로 돈을 벌었다’는 특정 케이스만 보고 섣부르게 집을 고쳤다간 공사 비용도 건지지 못할 수도 있다는 얘기다.

그럼 상업용 리모델링은 어떨까. 이 역시 가치를 높여 임차인을 끌어오거나 매매 가능성을 높인다는 점은 주거용과 다를 게 없다. 다만, 접근법이 다르다. 비슷한 규모의 꼬마빌딩을 리모델링한 두 건물주의 사례를 통해 살펴보자.

# 서울 서초구에 3층짜리 꼬마빌딩을 소유한 김명희(가명·52)씨는 지인의 권유로 4억원을 들여 빌딩 전체를 리모델링했다. 하지만 공사를 마치고도 리모델링 이전과 비교해 월 수익은 크게 늘어나지 않았다. 김씨가 리모델링 이후 어떤 임차인이 들어올지 고민하지 않고 무작정 공사를 시작했기 때문이다.

# 이영철(가명·55)씨 역시 강남구에 김씨와 같은 3층 꼬마빌딩을 보유하고 있었다. 비슷하게 4억원에 달하는 비용을 들여 리모델링을 꾀한 이씨는 공사가 끝난 이후 1층엔 프랜차이즈 카페를 입점시켰다. 2·3층도 유명 프랜차이즈 식당과 입점 계약을 체결했다. 결과적으로 이영철씨는 1층 카페와 새롭게 계약하며 이전보다 30% 높은 월세를 받게 됐고 2·3층의 식당에서도 더 높은 임대료를 챙길 수 있었다.

임차인의 선택이 곧 답

서초와 강남 모두 훌륭한 상권이고 좋은 입지다. 하지만 건물주의 월 수입을 가르는 결정적인 요소는 임차인이다. 유명 프랜차이즈는 위치가 좋고 건물이 깔끔하다면 다른 상가보다 높은 임대료를 지불하더라도 입점할 수 있는 자금력을 보유하고 있다. 일부 프랜차이즈는 ‘안테나숍’을 만들기 위해 눈에 띄는 위치라면 적자를 감수하고라도 계약을 추진한다. 홍보 효과를 위해서다.
 

결국 상업용 건물의 가치를 끌어올리는 건 리모델링 그 자체가 아니다. 리모델링된 건물을 원하는 임차인이 있을지, 있다면 누구인지, 월세를 감당할 만한 임차인인지를 종합적으로 고려해야 ‘리모델링 효과’를 톡톡히 누릴 수 있다. 단순히 억 소리 나는 금액을 투입했으니 그만큼 수익이 비례해 오를 것이라고 확신하면 안 된다는 얘기다.

시장은 냉정하다. 리모델링만 하면 월세 수입이 늘고 건물 가치가 오를 것이란 생각은 착각이다. 월세 수익과 건물 가치 상승은 투자금에 비례하지 않는다는 것을 명심해야 한다. 수익형 부동산의 성패는 어떤 임차인이 오느냐에 달려 있는 경우가 많다.
허준열 투자코리아 대표 co_eunyu@naver.com | 더스쿠프