[프라임경제] 부동산의 복잡다단한 세계를 이해하려면 시행, 시공, 분양에 대한 정확한 이해가 선행돼야 한다. 시행회사, 시공회사, 분양회사가 하는 일들은 대부분의 투자자들도 한 번쯤 들어본 일들이다.

그럼에도 불구하고 여전히 시행회사와 시공회사를 구별하지 못하고 헷갈려 하는 사람들이 많다. 그들의 차이점이 무엇인지 살펴보자.

시행회사는 토지를 매입한 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자를 말한다. 아파트라면 그 아파트 사업의 실질적인 운영자며 오피스텔이나 상가면 오피스텔이나 상가의 실질적인 운영자를 말한다.

계약자와의 계약에서부터 입주까지의 모든 과정을 관리하는 곳이 시행회사다. 또한 시행회사는 시공회사에게 도급 건설을 발주시켜 건축을 완성한다.

시공회사는 시행회사로부터 발주를 받아서 공사를 하는 곳이다. 설계된 도면에 따라 현장에서 공사를 실시하는 건설회사다. 아파트를 예로 들면 우리가 흔히 알고 있는 삼성 래미안, 엘지 자이, 대우 푸르지오, 현대 힐스테이트 등이 있다. 이들은 1군 건설회사 중에서도 메이저급 시공회사에 해당한다.

그리고 분양회사가 있다. 분양회사는 시행회사 또는 시공회사와의 분양대행 계약을 체결하고 분양과 관련된 모든 업무를 대행하며 수수료를 받아 수익을 내는 회사다.

분양대행을 할 때 작성하는 계약서에는 분양회사들이 분양공탁금을 납부하는데 이는 분양 실적에 따라 돌려받는 내용을 기재한다. 분양공탁금(분양보증금)은 법적으로 모든 분양현장에 있는 것은 아니고 분양공탁금(분양보증금)이 없는 분양현장도 있다.

이것이 우리가 알고 있는 아파트나 오피스텔, 상가 등 건물이 완공되기 까지의 시행회사, 시공회사, 분양회사의 역할들이다. 일반적으로 투자자가 모델하우스나 샘플하우스에서 분양을 받을 때 분양회사의 분양 직원과 분양상담을 받는다. 이때 분양 직원은 분양회사에서 월급을 받는 대신 프리랜서로 일을 한다.

시행회사, 시공회사, 분양회사가 하는 일이 대체적으로 세분화되어 있다. 대체로 홍보관에서 만나는 직원들이 모두 시행회사나 시공회사 직원인 줄 착각하는데, 그들은 분양회사 소속인 분양 직원이다.

그렇다고 월급 받는 직원도 아니며, 분양 영업직원이라는 표현이 가장 정확하겠다. 분양 영업직원의 목적은 무조건 분양계약 체결을 많이 하는 것이다. 그래야 수당이 떨어지기 때문이다.