[프라임경제] "전셋집은 생활하기 편한 곳에 얻고, 매매는 값이 오를 곳에 하라."

이 말은 투자에서 아주 중요한 얘기다. 내가 거주할 지역의 주택을 꼭 살 필요는 없고 얼마든지 전세나 월세로 거주할 수 있다. 하지만 주택 매입은 반드시 '오를 수 있는 지역'이어야 한다.

주택을 샀다고 꼭 그곳에 거주할 필요는 없다. 

내 집은 다른 사람(세입자)에게 전세를 주고 당신은 살고 싶은 지역에 전세로 들어가면 된다. 이는 전세를 얻는데 필요한 생각과 집을 사는데 필요한 생각이 달라야 한다는 말이다. 전세는 살기 편한 곳이면 충분하지만 매매는 시세차익, 환금성을 따져야 한다.

집을 산다는 것은 두 가지 목적이 있다. 

첫째는 나와 내 가족이 안주할 따뜻한 보금자리를 마련한다는 것이 내 집 마련의 가장 큰 목적이라 할 수 있다. 거주의 개념이다.

둘째는 자산 증식의 목적이다. 주택은 소비재가 아니니 언젠가는 다른 사람에게 팔아야 한다. 즉 내가 아닌 다수의 타인이 선호하는 집이 잘 팔린다.

집을 살 때 이 두 가지 목적을 모두 만족하는 집을 사야 나중에 후회하지 않는다. 하지만 신혼부부나 사회 초년병은 첫째 목적에만 초점을 맞추는 경향이 있다.

본인은 실 거주이므로 본인에게 가장 편한 곳에 집을 마련하면 된다는 생각인 듯하다. 하지만 그곳에 덜컥 집을 사게 되면 집값이 오를 수도 있지만 내릴 수도 있다. 본인 회사와 출·퇴근이 편리한 곳이나 처가와 가까운 곳이 우연히 다른 사람들도 살기 원하는 곳이면 집값이 오르겠지만 다른 사람들의 수요가 적은 곳이라면 집값이 오를 가능성이 낮다.

처음 마련한 집값이 다른 집에 비해 오르지 않거나 떨어지는 이유는 왜일까. 가장 큰 원인은 전세를 고르듯이 집을 고르기 때문이다. 그 집에 들어가 산다는 점에서 보면 전셋집을 고르는 것이나 집을 사는 것이나 다른 것이 없어 보인다. 

때문에 집을 사 보지 않고 전세만 살아 본 사람이라도 좋은 집을 고를 수 있다고 착각하는 것이다. 하지만 전세를 고르는 것과 내 집 마련을 하는 것은 전혀 다른 얘기다.

전세는 아무런 투자 가치가 없는 곳이라도 계약 기간이 끝나면 임대인이 원금을 돌려주기 때문에 큰 고민 없이 선택할 수 있다. 이 때문에 본인이 편한 데로 전셋집을 선택하면 된다. 본인의 직장이 가까운 곳이든지, 본인의 친인척이 살고 있는 근처라든지 살기 편한 아파트를 구하면 된다.

같은 단지 내에서도 이런 현상은 발생한다. 1층의 매매가는 로열층에 비해 평균적으로 15% 정도 싸야 거래가 된다. 하지만 전셋값은 평균적으로 5% 정도 밖에 차이가 나지 않는다. 왜 그럴까.

전세도 1층은 비선호층이다. 하지만 중간층은 매매나 월세 물건 밖에 없고 전세물건은 1층만 나와 있다면 1층을 계약하기 때문이다. 그 집에서 2년만 살다가 다른 층에 전세가 나오면 이사 가면 되기 때문이다. 하지만 그 집을 사게 되면 2년 후에 누가 그 집을 사준다는 보장이 없기에 보다 신중하게 선택할 수밖에 없는 것이다.

이렇듯 집을 살 때는 전세를 고르는 것과 차이가 많다.

자신이 산 가격보다 그 누군가가 더 비싼 가격에 사 줘야 집값이 오르는 것이다. 

자신의 직장은 가깝지만 대부분 사람들의 직장이 멀면 자기 집은 팔리지 않는 것이고 자신의 친인척이 가까이 산다고 남이 그 집을 사 주는 것은 아니다. 

허준열 투자코리아 대표