[프라임경제] 부동산 투자에 관심을 갖기 시작한 초보 투자자들은 어디서부터 시작해야 할지 난감해 한다. 종류가 많고, 접근 방식도 다양하기 때문. 특히 부동산 시장에 대한 이해가 부족하기 때문에 두려운 게 사실이다.

일반적인 부동산 투자의 첫 걸음은 '내 집 마련'이다. 내 집 마련은 대출 조건과 금리, 주변 아파트 가격 등을 자연스럽게 알 수 있는 의미 있는 공부의 기회다. 

내 집 마련은 부동산 시장의 기본적인 흐름과 정보를 파악하는 계기가 되기 때문이다. 다음은 내 집 마련을 희망하는 사람들의 공통적인 질문 4가지를 모아봤다.

Q. 지금이라도 집을 사는 게 좋나요?

A. 집 한 채는 사는 게 맞지만 시기를 조절해야 한다. 그리고 실 거주가 목적인지 아님 투자가 목적인지에 따라 접근 방식은 크게 달라진다. 또한 향후 수요가 많고, 공급은 적은 지역으로 접근하는 게 유리하다.

수도권 외곽지역은 2018년 올해부터 많은 공급물량이 예정돼 있다. 가격은 변화하므로 무작정 집 한 채부터 사고 본다는 발상은 지양하고 부동산 시장을 분석해서 매수시기를 조절해야 하는 지혜가 필요하다.

Q. 인구가 감소한다는데 집을 사도 괜찮을까요?

A. 출산율이 저하되고 있다는 뉴스는 많이 들어봤을 것이다. 특히 출산율 저하로 인한 인구감소로 주택의 수요가 줄어들어 집값이 하락할 것을 우려하는 분들이 많다. 하지만 부동산 흐름의 본질을 제대로 파악해야 한다.

출산율은 '한 여성이 가임기간에 낳은 평균 출생아 수'를 뜻하는 말로, 출산율 저하는 갈수록 아이를 적게 낳는다는 의미다. 

사실 출산율 저하가 인구감소로 직결되고 결국 부동산 수요와도 직결된다는 것은 먼 이야기이다.

출산율 저하로 인한 절대인구의 감소는 2030년부터다(통계청 발표). 현 시점부터 인구가 감소하는 게 아니다. 또한 우리나라 주택시장에서 빼 놓으면 안 되는 것이 외국인 수요다. 법무부에서 발표한 자료에 따르면, 2016년 기준 약 200만 명의 외국인이 우리나라에 거주하고 있는데 당장 인구가 감소하므로 집값이 폭락할 것이란 의견은 힘을 얻지 못하는 것이다.

Q. 대출이 무서운데, 대출을 받으면서 집을 사는 게 맞나요?

A. 대출 없이 집을 사는 경우는 극히 드물다. 처음 내 집 마련을 하시는 분 중에서는 대출을 부정적으로 생각하는 분이 많다. 물론 대출을 받으면 이자, 원금을 상환해야 해서 경제적으로 부담되는 건 사실이다.

그런데도 대다수 집을 마련하는 사람들이 대출을 받아 집을 사는 이유는 그만큼 효율이 높기 때문이다. 대출이자보다 인플레이션으로 인해 아파트 매매 가격이 상승하는 경우가 더 많기 때문이다. 물론 이 또한 가격이 하락하지 않을 곳의 아파트를 매수한다는 전제가 깔려있다.

Q. 일본처럼 부동산 폭락시기가 오지 않을까요?

A. 가까운 일본 사례를 우리나라도 따라가지 않을까 우려하는 목소리가 있다. 사실 일본 부동산 시장의 폭락원인은 일본 자산시장 자체의 붕괴에 있다. 그 원인에는 '플라자 합의'가 있다.

'플라자 합의(Plaza Accord)'란 1985년 9월22일 미국 뉴욕에 있는 플라자 호텔에서 G5 경제선진국(프랑스, 서독, 일본, 미국, 영국) 재무장관, 중앙은행 총재들의 모임에서 발표된 환율에 관한 합의를 가리킨다. 플라자 합의에서는 미국 달러화의 가치를 내리고 일본 엔화와 독일 마르크화 가치를 높이는 정책이 채택됐다.

이로써 미국은 달러 가치 하락으로 수출이 증가했지만 일본은 엔화가치가 폭등해 수출이 침체됐다. 이에 대응하기 위해 일본은 저금리정책을 실시했고 이로 인해 시중 자금이 주식과 부동산에 투자되면서 주가지수와 부동산 가격이 폭등했다.

이 당시 일본의 주택보급율은 476호로 주택완전공급 상태인 1000명당 440호를 넘어선 상태였다. 즉, 일본은 주택이 남아도는데도 엔화가치 상승과 저금리 정책으로 부동산 투자가 몰리며 거품을 가져온 것이다. 결국 경제 전반에 낀 거품이 1990년부터 거품이 꺼지며 일본 경제는 침체에 빠지게 된 것이다.

결론적으로 일본은 주택공급이 초과한 상태임에도 자국화폐 절상과 저금리로 부동산이 급상승하는 거품을 불러왔고, 이 후 폭락하는 결말을 겪은 것이다. 

따라서 우리나라의 부동산 가격과는 근본이 부터 다르다고 할 수 있다. 우리나라는 현재 주택공급이 부족하며 원화가 절상되지도 않았다. 따라서 일본과 같은 우려는 크게 하지 않아도 된다.

허준열 투자코리아 대표