[프라임경제] 부동산 시장에서 멈추지 않을 것만 같았던 아파트 분양시장이 위축될 조짐이 보이고 있다. 정부의 부동산 억제 정책, 은행 대출 금리 인상, 내수 경기 장기간 침체, 실업률 증가로 지방중소도시 지역의 아파트 분양 시장은 이미 그 여파로 미분양이라는 현실에 직면하고 있다.

게다가 곧 입주를 앞둔 아파트조차 가격이 떨어져 마이너스 2000만~3000만원의 분양권이 계속 나오고 있다는 것이다. 물론 아직까지는 서울, 수도권이 아닌 지방도시 아파트에만 한정된 추세라고 생각할 수 있지만, 수도권 및 서울도 비슷한 양상을 보일 것이 더욱 분명해졌다.

불과 2~3년 전만해도 울산, 대구, 창원 등의 아파트시장이 호경기였던 분위기가 지금처럼 급격하게 냉랭해질 것이라고 예상한 사람은 많지 않았다. 그 당시에는 아예 관심조차 없었다.

필자의 예상은 서울지역 아파트 가격이 떨어지기 전 수도권 지역이 먼저 떨어질 것으로 예상한다. 특히 콕 집어서 보자면 용인 지역이 그럴 가능성이 있다는 것을 미리 인지해야 할 것이다.

대한민국은 부동산 불패라고들 자주 말한다. 이 얘기가 어디서 처음 나온 것인지는 모르겠지만 아마 부동산 경기가 아주 좋았던 시절에 나온 얘기인 것만큼은 분명하다. 그리고 필자의 생각을 한 마디로 말하자면 대한민국은 부동산에 있어서 불패는 없다.

단지 부동산 호경기가 꺼지고 불경기가 됐을 때 부동산 가격은 당연히 하락한다는 것에 주목해야 한다. 하락폭은 지역마다 차이가 크기 때문에 정확한 수치를 말하기가 어렵다. 하지만 부동산 불경기를 지나 다시 호경기가 됐을 때 과거의 호경기 시절보다 다가오는 호경기가 부동산 가격이 더 높아지는 것 또한 분명한 사실이다.

이유는 쳇바퀴 돌 듯 다시 돌아오는 5년 기간의 전후에 인건비 상승, 물가상승, 자재비 상승 등이 호경기 때의 부동산 가격에 이미 녹아있기 때문이다. 필자가 수 많은 투자 상담과 기업 컨설팅을 해오면서 느끼는 것은 대한민국 부동산 시장의 불경기와 호경기가 계속적으로 반복하고 있다는 사실을 인지하는 사람이 거의 없다는 것이다.

물론 그들이 잘 모르기 때문에 필자에게 자문을 구하는 것은 이해가 되는 부분이지만, 큰 그림에서 부동산의 틀은 변하지 않는다는 사실을 인지해야 한다는 말이다.

반면에, 부동산의 큰 틀은 변하지 않지만 내부에 속하는 부동산 시장은 끊임없이 변한다. 예를 든다면 금리인상은 이제 현실화가 됐으며, 단지 그 폭이 얼마나 되는지가 세인들의 관심사다.

앞으로 금리가 오른다면 얼마나 더 오를 것인가에 모든 부동산 투자자의 관심이 쏠려 있다. 금리인상은 곧 부동산시장의 빈익빈 부익부를 초래하여 그 결과 또다시 웃는 사람과 우는 사람으로 나눠질 것이 분명하다.

또한 부동산 침체기가 시작될 것이다. 부동산 침체기 때를 잘 활용한 투자자는 부동산 투자로 돈 벌기가 쉽다고 말을 할 것이고, 반면에 막차를 타거나 끝물인 부동산에 투자한 사람은 자기의 판단 실수라고는 생각하지 않고 오로지 부동산 경기 탓만 하고 끝날 것이 뻔하다.

최근 몇 년 동안 부동산 호황기 때 부동산 투자로 과연 몇 명이나 금전적 재미를 봤을까.

실제 부동산 호황기 때는 일반 투자자가 아닌 시행회사나 시공회사 그리고 분양대행회사가 큰 수익을 얻었던 사실을 대부분 사람들은 아마 신경도 쓰지 않았을 것이다. 즉 시행회사, 시공회사, 분양대행사에게 자금을 차용해준 투자자, 독자들이 알지 못하고 보이지 않는 진짜 부동산 선수들이 돈을 벌었다는 사실을 말이다.

대부분의 시행회사나 분양대행사는 자기 자본 외에 항상 이러한 부동산 선수들에게 자금을 끌어 들여 사업을 진행하기 때문에 이들 시행회사나 분양대행사도 사업을 진행할 때 마다 항상 이러한 부동산 선수들의 자금을 사용하고 있다.

필자가 안타깝게 생각하는 투자자 부류는 아파트나 오피스텔을 분양을 받아 프리미엄이 몇 천 올랐다고 좋아하는 사람들이다. 더불어 친척, 친구들은 그 말에 부럽다는 생각을 하며, 부동산 투자에 관심이 전혀 없었던 사람들도 부동산 투자를 하려고 너도나도 뛰어드는 사람들 역시  안타까움을 넘어 한심하기가 이를 짝이 없다.

부동산 투자는 뭐든지 간에 자기 호주머니에 돈이 들어와 봐야 그 때 결과를 알 수 있는 것이다. 마치 골프 선수는 경기가 끝나고 장갑을 벗어봐야 순위를 알 수 있다고 말한 것처럼 말이다. 그렇다. 부동산 투자도 마찬가지다.

지금은 자기 자신이 산 부동산 가격이 프리미엄이 붙었다고 좋아하지만 변덕이 심한 부동산시장에서는 얼마 지나지 않아 프리미엄은 떨어지고 본전은 생각지도 못하고 오히려 마이너스로까지 떨어진 부동산 투자자의 사례들을 너무나 많이 봐 왔다.

부동산 가격이 올랐다고 좋아하지 말고, 부동산 가격이 떨어졌다고 좌절하지도 말라. 부동산 시장은 폭락과 폭등이 다람쥐 쳇바퀴 돌듯 반복되는 시장이기 때문에 내 호주머니에 돈이 들어 올 때까지 절대 안심하지 말고, 경기는 항상 진행 중이라는 사실을 명심하길 바란다. 

허준열 부동산 칼럼니스트