[프라임경제] "다른 수도권 지역 아파트 분영권은 이미 프리미엄이 1억원이 넘는 건 기본이에요. 2억원이 넘는 곳도 많아요. 이곳(경기도 파주)도 좋은 조건이 많아 프리엄이 계속 오르고 있어요. 생각하는 시간이 길수록 분양권 프리미엄 가격은 오를 겁니다."

-프리미엄이 저렴하고 향후 가격이 많이 오를 수 있는 분양권 있나요?
"우리 부동산에 매도자가 갑자기 개인사정이 생겼다고 해서 내놓은 분양권이 하나가 있는데, 프리미엄은 500만원이고 가장 저렴한 물건입니다."

-프리미엄 가격은 괜찮네요. 몇 층인가요?
"2층인데 여긴 고층보다 저층들을 많이 선호하기 때문에 프리미엄이 올라 차익으로 생기는 이익금이 고층보다 더 유리 할 수 있습니다."

위의 내용은 실제 부동산 관계자와 아파트 분양권을 매입하려는 사람 간 대화내용이며, 결과적으로 투자자는 프리미엄 500만원을 주고 아파트 분양권 2층을 매입했다. 이는 분양권 매입을 경험 해본 독자들에겐 낯설지 않는 내용일 것이다.

만약 독자들이 같은 상황이라면 어떤 선택을 했을까? 다양한 의견들이 분분했을 것이라 사료되지만, 필자가 손님이라면 절대 아파트 분양권을 매입하지 않았다. 아파트 분양권이 2층이든, 프리미엄이 500만원이든 상관없다.

프리미엄이나, 다른 조건 등을 따지지 않고 매매를 결정하지 않는다는 점에 주목해야 한다. 지금 아파트나 분양권을 사는 것은 부동산 꼭짓점인 상황. 즉 상투 잡고 사는 것과 같기 때문이다.

필자는 최근 칼럼(지금은 아파트를 던질 때인가?)을 통해서 분명히 강조한 바 있다. 주택담보대출의 금리 기준이 되는 코픽스가 14개월째 상승세를 보이고 있으며, 미국 중앙은행이 올해 3차례 기준금리를 올렸다. 한마디로 부동산 대출 금리가 오르고 있는 상황에서 향후 더욱 대출금리 상승이 예측이 된다는 것이다.

부동산 규제 중 가장 무서운 것 중 하나가 대출금리 상승이다. 갭 투자자 대부분은 향후 부동산 시장에서 이자 부담을 버티지 못해 급매물이 쏟아져 나올 것이라 장담하기도 한다. 이는 부동산 가격하락을 가져오는 수순이다.

그런데 공인중개사뿐만 아니라, 부동산 재테크 전문가들은 왜 집값이 오르든 내리든 항상 집을 사라고 할까? 그것의 해답은 명료하다. 그들의 이해관계는 계약을 성사시켜야 그들에게 수입이 생기기 때문이다. "세상에 공짜가 없다"는 말을 다시 한 번 상기하길 바란다.

아무런 이해관계 없다면, 부동산 거품이 절정인 시점에 프리미엄이 붙은 아파트 분양권을 매매하라고 권유한다는 것은 이해할 수 없다. 설령 프리미엄을 주고 산 분양권 가격이 올랐다 치더라도 그것은 가망 없는 도박을 하는 것과 별반 다르지 않기 때문이다. 이러한 경우 고객에게 분양권을 사라고 권유한 것 자체가 너무 무모한 모험을 강요하고 있는 것이라고 판단된다.

지금 부동산 시장에서도 과도한 대출을 받아 투자한 사람들은 손실의 가능성이 더욱 커지고 있다. 본격적인 부동산 시장 침체기 속에선 거래 자체가 힘든 것이 당연하며, 부동산 시장은 주식 시장과 달리, 싸게도 팔 수 없는 상황이 존재하고 있다.

시장 침체기에 부동산 가격이 떨어져 싸게 판다고 내놓으면, 부동산이 떨어질 것을 알면서 매매하는 투자자는 없다는 것이다.

상승기에 부동산 투자에 입문 한 사람들은 부동산 침체기가 얼마나 무서운지 모를 것이다. 거듭 강조하지만 초보자는 부동산을 정점에 사고, 고수는 저점에 산다. 고수들은 왜, 초보자가 선택하는 반대로 부동산을 저점에 사는 것일까? 독자들은 진중하게 다시 한 번 생각 해 보길 바란다.  

허준열 투자코리아 대표