부동산투자 분석가 허준열 

대한민국은 부동산 투자의 왕국이다. 그만큼 부동산에 투자하는 사람들이 많고, 재테크에서 부동산이 차지하는 비중도 높다. 그래서 부동산은 언제나 사람들의 최대 관심거리다. 누군가를 만나보라. ‘부동산’이라는 단어만 꺼내도 할 말이 산더미다. 거리를 나가보라. 온통 분양광고 현수막이 걸려 있고, 마트 주차장이나 등산로 입구까지 분양 전단지를 나눠주는 사람들이 진을 치고 있다. TV를 보려고 해도, 인터넷을 하려고 해도 반드시 분양광고나 건설사 광고를 만날 수밖에 없다. 이처럼 우리는 부동산의 과다홍보에 둘러싸인 포로들이다. 수많은 사람들이 열심히 일해서 은행 좋은 일을 시켜주고 있으니 포로라는 말이 결코 과장은 아닐 터이다.

물론 광고가 나쁜 것은 아니다. 부동산이 아닌 다른 상품이라도 광고를 해야 소비자가 정보를 취득할 수 있다. 오히려 상품을 잘 만들어놓고 홍보와 마케팅이 부족하다면 사람들이 그 상품의 가치를 어떻게 알겠는가? 문제는 그 광고 속에 ‘사실’이 아닌 ‘허위와 과장’이 섞여 있다는 점이다. 소비자들은 무엇이 사실이고 무엇이 과장인지 구별하는 데 어려움을 겪는다. 그리고 시장을 오판하는 계기가 되기도 한다. 물론 고수들은 광고가 넘치면 보유한 부동산을 팔아야 한다고 생각하지만 말이다.

분양에 대해 본격적으로 얘기해 보자면, 서울, 경기, 대구, 부산, 강원도뿐만 아니라 제주도까지 대한민국 전역에서 분양이 이뤄지고 있다. 종류도 다양하다. 아파트부터 시작해 상가, 오피스텔, 빌라, 전원주택, 타운하우스, 벤처타워, 단지 내 상가, 주상복합 등을 들 수 있겠다.

대부분의 사람들이 분양 사실을 접하는 루트는 광고이다. 앞서 말한 대로 신문, 현수막, 전단지, TV, 라디오, 버스나 지하철, 잡지 등, 사실 눈만 뜨면 부동산을 사달라는 목소리를 들을 수 있다. 이 중 무분별한 광고가 인터넷 블로그 광고다. 

분양광고를 접한 사람들은 가장 먼저 상담사에게 연락을 한다. 그리고 모델하우스에서 분양상담을 받기 위해 미팅을 잡는다. 그 중 투자연식이 조금 되는 사람들은 분양현장에 있는 인근 공인중개사 사무실에 들러, 공인중개사와 함께 모델하우스를 방문한다.

여기까지가 분양을 받으려는 투자자들의 공통된 패턴이다. 거의 99%에 가깝다고 보면 된다. 물론 대부분의 사람들이 이 방법을 사용하니 잘못되었다고 말할 수는 없다. 다만 필자는 나머지 1%의 투자방법을 알려주려는 것뿐이다.

실제로 필자가 투자자에게 도움을 주었던 사람들의 사례를 보자. 상가를 분양 받으려는 A씨가 있다. B씨는 오피스텔을, C씨는 주상복합을 분양 받고 싶어 한다. A, B, C가 분양을 받으려는 목적은 모두 재테크의 일환이다. 부동산 종류만 다를 뿐 분양을 받고자 하는 목적은 동일하다.

A, B, C도 필자를 만나기 전까지는 앞서 얘기한 대로 분양광고를 보고 모델하우스에 가서 분양 계약을 하거나, 분양현장에 위치한 공인중개사와 같이 모델하우스에 가서 분양 계약을 했다고 한다. 그러니까 아주 일반적인 투자자들이다.

여기서 질문을 하나 던지고 싶다. 필자는 부동산은 싸게 사면 살수록 좋다고 여러 번 얘기했다. 그런데 어떻게 하면 싸게 살 수 있을까? 그리고 미분양 부동산이 아닌 신규 부동산을 싸게 분양받은 사람을 본 적이 있는가? 아마 거의 없을 것이다.

그렇다고 필자가 신규 분양 물건을 ‘엄청나게 싸게’ 분양을 받아주겠다는 말은 아니다. 목표는 남들보다는 싸게, 약간 저렴한 정도다. 하지만 그게 어딘가? 아무리 땅을 깊게 파 봐도 만 원짜리 한 장 나오지 않는다.

아파트, 오피스텔, 상가, 빌라, 전원주택, 토지 할 것 없이 서울, 수도권 외 대구, 부산, 지방도시도 싸게 분양받는 것이 가능하다. 일반 투자자는 불가능하지만 필자는 해당 사업지의 시행회사, 시공회사, 신탁회사, 분양회사 대표를 통해서 어느 정도 저렴하게 살 수 있다. 부동산 투자분석과 투자 안전성을 진단하는 회사인 ‘투자의신’과 ‘투자코리아’를 운영하고 있는 덕분에 한 다리만 건너면 시행회사, 시공회사, 신탁회사, 분양회사 대표 대부분이 지인이라는 이름으로 엮이게 된다. 

분양가격 할인은 일정한 가격할인이 있는 것은 아니어서 분양률이나 시행회사나 분양회사의 당시 필요자금 상황에 따라 조금은 다를 것이다. 신규 분양물건 가격할인은 분양 직원조차 할 수 없으며, 공인중개사 역시도 가격할인은 절대 불가능하다. 혹시 소문이라도 나면 분양가격 자체가 흔들리기 때문이다.

A, B, C는 결국 상가, 오피스텔, 주상복합을 싸게 분양 받을 수 있었다. 그런데 여기서 ‘싸게’보다 더 중요한 포인트가 있다. 바로 공실과 미래가치의 문제다.

분양물건은 대개 수억 원을 호가한다. 그만큼 많은 자금이 투여된 것인데, 과연 완공 후에 월세를 매달 꼬박꼬박 받을 수 있는지 반드시 따져봐야 한다. 아무리 싸게 분양을 받아도 월세를 받지 못한다면 좋은 차를 사놓고 창고에서 썩히는 것과 무엇이 다른가? 또한 미래에 시세가 오를수 있는 지역인지도 시장조사를 통해 충분히 알아보아야 한다.

남들보다 싸게 분양을 받는 것도 중요하지만, 앞으로의 부동산 가치가 어떻게 될지가 더욱 중요하다. 아무리 싸게 분양을 받았어도 부동산 값어치가 떨어진다면 결국 후회만 남을 뿐이다.

신규 분양 물건을 싸게 분양 받는 것은 쉬운 일이 아니다. 전적으로 인맥이나 분양가격 할인이라는 특허신청을 완료한 투자의신 어플을 통한 시스템으로 가능하기 때문이다. 일반 사람들이 소매로 상품을 구입한다면 투자의신 어플은 ‘소매가 아닌 도매’로 상품을 구입한다고 생각하면 이해가 빠를 것이다. 

부동산투자 분석가 허준열