[전문가시각] 아파트 시장, 끝이 없는 축포일까, 반복된 악순환일까
투자의신
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2020.01.29 18:52
뜨거웠던 날씨가 어느 덧 아침 바람이 차갑다고 느껴질 정도로 온도가 내려갔다. 반면에 아파트 시장 열기는 브케이크가 고장 난 자동차처럼 멈출 기미가 전혀 보이지 않는다. 부동산도 아파트에만 집중현상에 돼 서울·수도권 청약은 기본 수 십대 일, 심지어 수 백대 일도 당연한 듯이 연일 완판 행진을 이어가고 있다. 그리고 서울 아파트 청약 당첨은 곧 로또 당첨과 같은 인식도 이젠 이상하거나 놀라지 않고 당연하다는 생각으로 자리매김 했다.
그러나 사람들은 과거에도 그랬듯이 현재에도 똑같은 패턴을 반복하고 있다. 지금의 아파트 시장 분위기가 앞으로도, 아니 서울 아파트는 불패라고 여길 정도로 영원히 이어질 것이라고 착각을 하고 있다. 때문에 항상 대비책 없는 생각이, 공격적인 판단으로 실행에 옮겼을 때가 얼마나 무서운 결과가 낳는지를 아는 사람은 극히 드물다.
물론 필자는 지금 당장 아파트 시장 분위기가 바뀐다고 주장하는 것은 결코 아니다. 하지만 모든 사람이 아파트 광풍에 미쳐 있을 때 한 발자국 떨어져서 과거 똑같은 상황 그리고 사례들을 돌이켜 보고 조심해야 할 필요가 있다는 것을 주장하고 싶은 것뿐이다.
1997년 IMF 외한위기가 터지기 전에 당시 아파트 시장 분위기가 어떠했는가. 그리고 2008년 글로벌금융위기가 터지기 1년 전 당시 아파트 시장은 어떠했는가. 당시 노무현정부 때인데, 아파트 가격이 지금처럼 폭등 수준이었으며 이때가 그 유명한 2007년 8·31부동산 대책이 발표한 해였다. 물론 약발은 먹혀들지 않았다. 아파트 폭등 가격은 2008년에 발생한 글로벌금융위기로 한방에 잠재웠다.
아마도 이러한 상황들은 필자가 꺼내기 전까지는 대다수 독자들은 까맣게 잊고 있었을 것이다. 부동산 사이클 주기는 10년 주기라는 사실은 누구나 알고 있지만 그 속의 중요성을 아는 독자들은 많지 않을 것이다. 이것은 이상할 것도 없다, 대다수 부동산 전문가들도 그에 대한 중요성을 생각하지 않고 오히려 독려하고 있으니 말이다.
청약한 아파트가 완공 후 입주하기 까지는 대략 2 년6개월에서 3년 정도의 시간이 걸린다. 그럼 아파트 청약에 당첨된 사람들은 그 기간 동안에는 무조건 아파트 시장이 좋아야 유리하다. 때문에 실 거주 목적으로 청약을 했던 사람은 전혀 상관이 없겠지만, 불법전매를 목적으로 한 단기시세 차익자 또는 자기 자본금을 넘어선 무리한 투자를 자에게는 분명 상관이 있을 것이다.
2008년과 2019년의 가장 큰 차이점을 꼽으라면, 2008년 금융위기에는 미국연준이 계속 금리를 올린 것이고, 2019년 현재는 트럼프가 미중무역전쟁 장기화 대비 때문에 금리 인하를 한 것이 가장 큰 차이점이다. 만약 미국연준이 계획대로 2019년에 금리를 4번 올렸다면 지금쯤, 2008년 금융위기에 버금가는 금융위기를 경험했을지도 모른다. 때문에 금융위기는 일시적으로 한 숨을 돌릴 것뿐인 상황에서 서울 아파트는 불패라는 어이없는 낭설이 돌고 있다는 것에 안타깝기만 하다.
한 언론 기사에 따르면, 국내 경제 전문가 30명 가운데 절반이 ‘내년까지 국제통화기금(IMF) 외환위기나 리먼브러더스 사태급 대형 경제위기가 올수 있다’고 경고했다. 30명의 전문가 구성원은 경제연구원·대학교수·금융회사소속·증권사 리서치센터장 등 대한민국 경제 전문가들의 의견이어서 신빙성이 매우 높다. 물론 경제 전문가 의견 중 과반수인 50%이기 때문에 반대 의견을 가진 전문가도 50%인 셈이다.
하지만 대한민국 경제 전문가 과반수는 내년 금융위기가 올 가능성이 있다는 사실에 독자들은 주목해야 할 필요성이 있을 것이다. 또한 독자들도 혹시나 닥칠지 모를 위기에 대비를 하는 것이 옳다고 생각한다. 그리고 필자의 전문분야인 부동산에서도 서울·수도권·광역시 아파트만 광풍이지, 지방 아파트·상가·수익형부동산을 비롯해 인기가 꾸준했던 오피스텔도 지금은 심상치 않은 시장 분위기가 읽혀지고 있다.
분명한 것은 금융위기가 닥치기 전에는, 항상 아파트 시장 광풍이 몇 년간 이어졌다는 점이며, 외환위기가 오면 모든 부동산 거품이 한순간에 빠지는 패턴이 늘 반복됐다는 것이다. 그리고 사람들은 지난 과거 때처럼 또다시 얘기 할 것이다. "우리도 일본처럼 아파트가 오르는 시대는 끝났다"고 말이다.
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