[프라임경제] 많은 사람들이 부동산에서 궁금해 하는 주제가 '지금 아파트를 구입할지, 구입하지 말아야 할지'에 대해서다. 아울러 주요 관심사인 '향후 아파트 가격은 어떻게 될지, 왜 그럴 수 밖에 없는지'에 대한 부분은 부동산 전반적인 이해에서 출발해야 한다. 

필자는 올해 하반기부터 아파트 가격이 침체기에 들어갈 것으로 전망하고 있다. 하반기부터 가격이 떨어지기 시작한다는 얘기다. 지방 아파트 가격은 말할 것도 없고, 서울·수도권도 거품이 빠질 것으로 보인다. 하지만 부동산시장은 '서울 불패'라는 키워드 때문에 혼란을 겪는 구매자들이 적지 않다.    

대한민국 아파트시장은 과거에도 그랬던 것처럼 항상 부동산 사이클이 존재한다. 아파트 가격 하락이 있으면 반듯이 상승이 있고, 상승이 있으면 다시 하락하는 기간이 존재한다. 이는 보통 7년에서 10년 주기로 이루어진다.

이를 파악하기 위해 고객들은 과거와 현재 아파트시장 흐름을 정확히 이해하고, 당시 시대적 배경과 사건들을 기억해야 한다.

◆IMF 반값 부동산 '부동산 거지' 속출

1970년대 강남 부동산이 개발될 당시 '복부인'이라는 단어가 처음 생겼다. 당시 부동산 개발정보는 마음만 먹으면 쉽게 알 수 있었으며, 정부에서 관광버스를 대절시켜 투자자에게 이곳·저곳에 대단지아파트가 들어설 것이라며 투자자를 모집하는 경우도 있었다.

지난 1997년 12월 우리나라는 IMF라는 사상 초유의 금융위기 사태를 겪었으며, 당시 대한민국 모든 부동산이 폭락했다. 아파트·상가·토지 할 것 없이 모든 부동산이 경매로 넘어가거나 반값으로 급락했다. 현금이 없고 부동산만 가진 사람을 가리켜 '부동산 거지'라는 말이 이때 생겨났다.

IMF 당시 현금을 가진 사람은 토지를 비롯해서 아파트나 빌딩을 반값에 사는 등 그야말로 땅 짚고 헤엄치기였다. 하지만 이러한 시장도 앞을 내다볼 줄 아는 혜안을 지닌 소수 몫으로 경제 변곡점에서 일생일대 큰 이익을 챙길 수 있었다.

아이러니한 사실은 부동산전문가라고 했던 사람들조차 부동산 가격이 더 떨어질까 살 엄두를 내지 못했다는 것. 전문가들이 이정도이니 일반인들은 부동산 가격이 반값으로 폭락했지만, 그림의 떡에 해당됐다.

부동산 하락시 투자 심리를  짓누르는 공포를 딛고, 반대로 행동하기란 결코 쉬운 일이 아니다. 부동산 가격이 다시 상승한다는 확신보다 더욱 떨어지지 않을까 하는 걱정이 앞서는 것은 당연하다. 

모진 폭풍이 지나고 '그때가 기회였구나' 하고 무릎을 치며 후회할 것이고, 아마 또다시 폭풍이 몰려와도 대다수는 비슷한 행동패턴을 보일 것이다.

◆'폭락'과 '폭등' 반복적인 패턴에 주목

겨울이 아무리 추워도 봄은 반드시 오는 것처럼, IMF 파도가 잦아들면서 부동산은 다시, 우상향 곡선을 그리기 시작한다. 바닥을 찍고 아파트 가격이 가파르게 폭등하자, 2005년 노무현정부는 강도 높은 내용을 담은 8·31 부동산대책을 발표했다.

당시 아파트 가격 폭등은 버블세븐에 국한되지 않고 수도권 전역을 휩쓸었고, 자고 일어나면 1000만원씩 오른다는 말이 나올 정도로 부동산 가격은 미친 듯이 뛰어올랐다.

2008년 글로벌 금융위기가 오기 전, 3년 동안은 지금과 비슷한 양상으로 '아파트 불패'라는 지금과 매우 흡사하다. 노무현정부가 부동산 규제를 위해 수많은 대책을 발표해도 전혀 잡히지 않았던 아파트 가격이 2008년 '금융위기'로 부동산 가격을 한방에 폭락으로 잠재워 버렸다.

그 여파로 2010년에 정부는 부동산 폭락으로 하우스푸어(집을 가진 가난한 사람들) 구제를 위한 8·29 부동산 활성화대책을 내놓았다.

당시 사회적 문제로도 크게 이슈가 됐었는데, 부동산은 안전하고 주택은 상승한다는 지금과 같은 잘못된 믿음이 과도한 대출로 이어져, 금리가 인상될 경우 이자부담이 더욱 증가하면서 생긴 문제이기도 하다. 물론 현재 금리는 그때와 다르게 이자 부담이 적다.

이처럼 대한민국 부동산 가격이 일정한 기간과 차이를 두고 폭락과 폭등의 반복적인 패턴을 보이고 있다. 

1998년에는 부동산가격 폭락, 2005년에는 부동산가격 폭등, 2008년에서 2010년에는 부동산가격 폭락, 2017년부터 2020년 현재 부동산 가격폭등으로 5년에서 7년 주기로 대한민국 부동산 가격은 폭락과 폭등이 반복되고 있다.

그리고 그때마다 정부가 내놓은 부동산 대책들은 규제를 위한 방향이나, 활성화를 위한 방향으로 초점을 맞춰왔다. 하지만 결과적으로 세계 외환위기나 세계 경제호황으로 우리나라 부동산가격이 결정돼 왔다는 사실도 기억해야 한다.

독자들은 알고 있어야 한다. 10년이 넘은 2007년에 이미 주택보급률이 100%가 넘어섰지만, 현재까지 집 없는 서민이 과반수인 50%다. 이는 소수인 몇몇이 여러 채 주택을 소유하고 있다는 점이다. 

◆외환위기 오기 전 '폭등' 지나고 2021년은?

2007년에 찾아온 외환위기가, 대자뷰가 돼어 내년에 현실화될 것인가. 문재인 정부가 시작하는 2017년부터 2019년까지 3년간 아파트 가격이 지속적으로 상승했다. 아파트 가격 폭등기간이 3년이라는 점에서 2005년, 2006년, 2007년 노무현 정부 때와 비슷하다.

노무현 정부와 문재인 정부의 가장 큰 차이점은 지난 2007년 버블 막바지에 미국연준이 계속 금리를 인상했다는 점이며, 2019년 트럼프 대통령이 미중무역전쟁 장기화에 대비하기 위해 금리를 인하한 것이 가장 큰 차이점이다.

만약 미국연준이 계획대로 지난해 4번 금리를 올렸다면, 지금 우리경제는 2007년 금융위기에 버금가는 위기를 경험하고 있을지도 모른다. 2019년에 예상되던 금융위기는 트럼프 때문에 일단 한숨을 돌린 것뿐이다. 그 한 숨이 언제까지 이어질지는 아무도 알 수 없다는 것이다.

중국도 5년 이내에 외환위기가 올 것이라 전망되고 있으며, 그 여파는 예상보다 훨씬 크다고 경제전문가들은 얘기한다. IMF는 우리가 경험했던 최초 외환위기로 도산기업 증가, 실업자 증가, 비정규직 양성 등 생각하기 싫은 고통의 시간이었다.

중국도 머지않아 우리가 겪었던 외환위기를 경험할 것이고 그 충격은 상당할 것이다. 트럼프는 자국기업 또는 외국기업들이 중국에서 빠져 나갈 수 있도록 시간을 주었지만, 이 기간이 지나면 분명 선택의 스위치를 누를 것이다.

과거, 일본의 잃어버린 20년도 미국이 자국 이익을 위해 프라자 호텔에서 내린 결정 때문이다. 엔화 가치 상승. 이 때문에 수출 경쟁력을 잃은 일본은 그대로 침체기에 접어들었다. 누구도 넘볼 수 없는 경제 강대국인 일본이었지만, 미국 앞에서는 추풍낙엽처럼 떨어지고 말았다.

우리 역시 수출로 먹고 사는 나라이기 때문에 세계경제, 특히 미국영향을 직접적으로 받는다. 현재 세계 경기가 상당히 좋지 않은 점, 국내내수경기 악화, 지방아파트 미분양증가, 전 지역 오피스텔·상가시장 침체기 등 모든 국내외 경제상황들이 비관적이라는 점을 독자들은 꼭 기억하길 바란다.

허준열 칼럼니스트