[EE칼럼] 최소한 시장조사는 하고 상가투자를 하라

투자의신 0 2020.08.26 17:06

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허준열 투자코리아 대표

상가 분양의 공급은 늘어나지만 속을 들여다보면 임차인의 창업과 폐업도 마찬가지로 늘어나는 추세다. 마치 제로섬게임 같은 형국이다. 상가 분양의 공급 증가는 안정된 월세 수입을 원하는 사람의 기대심리가 크게 작용하기 때문이다. 상가 분양은 다른 부동산 중 투자금이 가장 많이 필요한 분야다. 그만큼 안정된 월세를 희망하는 사람에게 상가 분양은 연금복권처럼 또는 로망으로 불린다.

최근에 지어진 여러 신도시에서 상가 분양을 찾고 있는 사람들의 유형을 조사해보면 30년 전 일산, 분당, 목동이 처음 지어질 때처럼 훗날의 부가가치를 미리 점치려 한다. 그래서 동탄 신도시, 판교 신도시, 미사 신도시 등을 선호하고 있다.

하지만 대부분 사람들은 숲만 보고 오히려 나무는 보지 않는다는 것에 문제를 제기하고 싶다. 과거 일산, 분당, 목동, 동탄, 판교 신도시를 투자한 사람들 모두가 안정된 월세를 받지는 않을 것이다.

또 사람들이 본 신도시는 위치가 좋은 곳, 흔히들 얘기하는 상권이 형성된 곳들만 중점으로 보게 되는 오류를 범했을 것이다. 이면에는 위치가 좋지 않은 곳, 1층이 아닌 상위층의 공실, 임차인은 영업을 하고 있지만 월세를 못내 보증금에서 제외하는 상가 점포들 등이 있다. 필자에게 이러한 곳을 보고 질문을 던지는 사람은 단 한 사람도 없었다. 이미 상권이 형성된 좋은 곳만 보고 본인 상가도 그렇게 될 것만 같은 환상과 희망으로 상가 분양을 받겠다고 결심한 사람들 뿐 이었다.

냉정하고 객관적인 시각이 필요하다. 그렇다고 해서 너무 부정적인 측면만 보라는 것은 아니다. 냉정하게 객관적으로 보는 시각을 가져야 한다는 것을 말해주고 싶다. 많은 임차인이 창업과 폐업을 하고 있다고 서두에 말했다. 거기에 바로 독자들이 원하는 답이 있다. 임차인들의 연이은 창업과 폐업이 반복된다는 것은 누군가 분양을 받은 상가 점포는 창업과 폐업이 반복되고 있다는 것이다. 이 얘기는 공실의 가능성은 항상 존재할 수 있으며, 월세를 받지 못할 수도 있다는 것을 생각하라는 것이다. 요즘 소위 뜨겁다는 신도시에서 분양하는 상가 분양 가격은 위치에 따라 1층 기준으로 7억 원에서 10억 원 정도에 분양을 한다. 만만치 않은 가격이다. 물가 상승률만큼이나 토지 가격, 시공비, 인건비가 상승한 영향이 가장 클 것이다.

신도시가 상권이 제대로 형성 되려면, 보통 완공 후 3~5년 정도의 시간이 필요하다. 이때 또 완공이 되면 바로 상권이 형성된다고 많은 사람들이 잘못 알고 있다. 만약 안정된 월세를 받기 위해 지금도 상가 분양을 생각하고 있다면, 자본력 있는 대형 프랜차이즈나 은행 입점 예정인 신규 상가로 공략해야 현명할 것이다. 입점해서 영업하고 있다면 이미 매매 가격은 높아졌기 때문에 입정 예정인 분양 상가를 공략하면 안정된 월세를 받는 부분에 훨씬 유리할 것이다.

대형 프랜차이즈 본사나 은행 본사에서는 시장조사팀이 따로 존재한다. 따라서 상가의 상권을 조사하고 입점하기 때문에 개인이 상권 조사하는 것보다 정확할 수밖에 없다. 또한 상권 시장조사가 끝나 자본력이 있는 대형 프랜차이즈나 은행은 한번 입점하게 되면 쉽게 임차인 철수하지 않는 장점이 있다.

안정된 월세로 노후대책을 한다는 것은 누구나 꿈꾸는 것이다. 하지만 여유자금이 있다하더라도 철저한 준비가 없다면 그것은 단지 일장춘몽에 불과할 것이다.

한편 한국감정원이 발표한 올 1분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 모든 상가 유형에서 전분기 대비 임대료, 투자수익률이 동반 하락했다. 공실률은 늘었다. 상가의 경우 코로나19 영향 등으로 인해 대구를 중심으로 내수가 위축됐고 기업경기와 소비심리 등이 둔화하면서 전분기 대비 임대료 및 투자수익률이 하락했다. 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.84%하락, 상가는 중대형 1.47%, 소규모 1.55%, 집합 1.28% 하락했다. 투자수익률은 오피스가 1.59%, 중대형 상가는 1.31%, 소규모 상가는 1.17%, 집합 상가는 1.45%였다. 전분기 대비 0.26~0.51%p까지 차이가 났다.

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