허준열의 부동산 뒤집기

수익형 부동산의 가격은 대부분 주택보다 저렴하다. 이 때문에 처음 부동산을 접한 사람들은 수익형 부동산에서 투자를 시작하려 한다. 문제는 분양 부동산을 객관적으로 평가할 수 있는 기준이 없다는 거다. 필자가 분양분석 인공지능(AI)을 만들어 특허까지 출원한 이유가 여기에 있다. 

수익형 부동산을 분양받을 때 분양 상담사의 말뿐만 아니라 다른 기준도 고려해야 한다.[사진=연합뉴스]

문제는 상당수 투자자가 부동산을 잘 모르는 상태에서 매물을 사려 한다는 점이다. 그러다보니 적절한 판단을 내릴 기준조차 없는 이들도 많다. “확실하게 높은 월세를 받을 수 있다” “프리미엄 몇천만원은 쉽게 붙는다”는 분양상담사들의 감언이설이 현장에서 통해왔던 이유다. 초보 부동산 투자자들은 분양상담사의 말에 혹해 수억원 이상이 들어가는 계약 여부를 결정했던 셈이다. 

필자는 이런 상황을 보면서 안타까운 감정이 컸다. 평생 모은 자금을 분양상담사의 말 하나에 쏟아붓는 투자자들을 너무도 많이 봐왔기 때문이다. 필자가 분양분석 인공지능(AI)을 개발한 이유가 여기에 있다. 사기광고나 과대광고에 당하는 투자자를 조금이라도 줄여보기 위한 시도다. 

투자의신 분양분석 AI는 지난 2월 17일 특허출원을 마치고 2월 말 베타 테스트를 진행했다. 3월 2일부터 운영을 시작해 현재 전국에 있는 

혹시라도 수익형 부동산을 분양받고 싶은 사람들이라면 ‘분양분석 AI’의 다섯가지 기준을 따져보길 권한다. ▲입지 ▲환금성 ▲가격ㆍ건설사 ▲리스크 ▲입주 후 전망이다. 분양분석 AI에서는 앞서 언급한 5개 항목을 각각 30점 만점 기준으로 평가한다. 

입지는 부동산에서 가장 기본적인 가치다. 세부적으로 들어가면 위치ㆍ대중교통ㆍ주거성ㆍ편의시설ㆍ주차시설로 구분할 수 있다. 대중교통에서 얼마나 떨어져 있는지, 살기에 나쁜 환경이 아닌지 확인해야 한다. 얼마만큼 주차를 할 수 있는지도 향후 세입자를 받을 때 중요한 요소가 된다. 

그다음으로 따져볼 것은 환금성이다. 투자자 선호도ㆍ상권ㆍ인프라(미래)가 기준이 된다. 나중에 부동산을 팔 때가 되더라도 누군가에겐 구매하고 싶은 상품으로 남아있어야 하기 때문이다. 가격ㆍ건설사 항목에서는 분양가격ㆍ건설사 브랜드ㆍ호실 수를 따져 봐야 한다. 리스크 분석에서는 임대율ㆍ단기투자(전매)ㆍ현장 선호도를 평가하고, 입주 후 전망은 실거주ㆍ시세차익ㆍ월세수익 등 3가지 상황을 가정해야 한다. 

부동산 시장은 여전히 ‘정보 비대칭’이 극심하다. 이 때문에 ‘프리미엄이 붙는다’ ‘월세 수익이 높을 것이다’는 부동산 중개사의 말을 무조건 신뢰해선 안 된다. 이런 구조적 문제는 어제오늘의 문제도 아니고 쉽게 해결될 문제도 아니다. 투자자들이 분양분석 AI의 도움을 받아 스스로 분석할 수 있는 역량을 갖추길 바라본다. 

허준열 투자의신 대표
co_eunyu@naver.com

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr