[허준열의 부동산MRI] '재건축 아파트 단지 내 상가' 숨겨진 전략 알아야
[핀포인트뉴스] 남녀노소 금융과 부동산, 이를 통한 재테크에 대한 관심은 날이 갈수록 높아지고 있다. 특히 부동산과 관련된 재테크 방법 과 주의점 등은 수없이 많다. 필자는 투자의 신 앱을 운영하며 부동산 재테크 분석전문가로 활동하고 있다. 이번 코너를 통해 다양한 재테크 사례와 주의할 점 등을 소개한다. 이번에는 "재건축 아파트 내 상가"와 관련한 투자자금 유입에 대한 상황을 살펴봤다.
"강남 도곡 우성상가 7억5000만원에 매매…재건축 투자수요 상가로 유입", "38년 된 1.5평 지하상가가 7억5000만원…재건축 단지 상가 투자 수요↑" 등 아파트 재건축 단지 내, 상가로 자금이 몰린다는 기사가 눈에 많이 뛴다. 여느 때보다 부동산 경기 침체기가 심화된 상황. 단지 내 상가로 자금이 몰리는 이유는 무엇일까.
허준열 투자의 신 대표.오래돼서 쓰러져 가는 상가 한 평에 수억 원을 넘나들고 있다. 그마저도 지금은 매물이 없어 사려는 수요자만 있을 뿐이라는 것이 기사들이 쏟아진다. 얼핏 들어보면 제정신인가 싶기도 하지만, 정작 그 속내를 들여다보면 일반 사람들이 모르는 전략들이 숨겨져 있다.
오래된 재건축 아파트를 매입하는 이유는 재건축 조합원이 돼서 새 아파트를 얻기 위함이다. 마찬가지로 상가 가격이 아무리 비싸도 상가 매입을 통해 재건축 조합원이 될 수 있다는 것이다.
여기서 중요한 점은 아파트를 매입해서 조합원이 되는 것보다 상가를 매입해서 조합원이 되는 것이 비용적인 부분에서 훨씬 유리하다는 사실이다. 이러한 연유로 단지 내 상가를 찾는 수요자들이 증가하면 할수록 자연스럽게 노후 된 재건축 상가 가격은 천정부지로 상승할 수밖에 없다.
이처럼 단지 내 재건축 상가를 매입하는 사람은 부동산에 대해 이미 반 전문가나 다름없다. 어느 정도 부동산 지식을 갖고 있는 사람들은 아파트 매입대비 상가를 매입해서 조합원이 되는 것이 유리하다는 것을 알고 있는 것이다. 부동산에 대해 잘 모르는 사람은 오래된 상가를 한 평에 수억 원을 주고 사는 것에 대해 이해할 수 없다. 하지만 실상은 정반대다.
또 다른 제목의 기사도 있다. "상가 샀더니 강남 아파트가 온다고?…'재건축 지분' 투자 몰리네"라는 제목이다. 기사에는 "아파트보다 적은 금액으로 재건축 지분을 확보할 수 있다 보니 매수 대기자만 5~6명이 넘는 상황"이라는 내용을 담고 있다.
그럼 모든 재건축 아파트 상가가 모두 돈이 되는 것일까? 독자들은 궁금해 할 수 있다. 하지만 대답은 'NO'다. 재건축은 '정관 등에서 정하는 비율'로 상가 조합원에게도 아파트를 분양받을 수 있도록 하는 내용이 있다. 이에 해당되는 단지들은 별개다.
서울 강남지역 예를 든다면, '반포주공2단지', '은마아파트', '서초신동아', '신반포2차', '잠실장미아파트', '한강맨션아파트', '방배신동아', '서초진흥아파트', '둔촌주공아파트' 등이 이에 해당된다.
하지만 여기서 또 주의해야 할 점은 분담금이 얼마인지 체크해야 한다는 점이다. 재건축에 있어 분담금이 중요하다는 것은 누구나 알고 있다. 따라서 분담금을 적게 낼수록 조합원에게 재건축 가치는 더욱 높아질 수밖에 없다. 단지 내 상가 매입은 주로 아파트 가격이 비싼 서울 강남·서초 및 부산 해운대 중심 아파트 단지에서 많이 이뤄지고 있다.
재건축 독립정산제에 대해서도 알아둘 필요가 있다. 지난 2018년 3월13일 대법원에서 선고한 내용을 살펴보면 "상가 조합원과 아파트 조합 사이에 독립정산제 약정을 체결할 때, 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는지, 아파트를 분양 받을 경우 분양가격은 얼마인지 등 구체적인 조건이 결정되므로, 독립정산제 약정을 통해 상가 조합원의 아파트 분양에 관한 사항을 명시적으로 정할 수 있다"고 판례를 통해 명시했다.
쉽게 말해 상가 조합원이 아파트를 얼마에 분양받을 수 있는지를 독립정산제 약정 체결 때 명시한다는 내용이다.
그러니 무턱대고 상가를 매입하는 것보다는 아파트를 매입해서 조합원으로 갈지, 또는 상가를 매입해서 조합원 갈지 잘 따져봐야 한다. 어느 것이 본인에게 유리한 판단인지 따져보고 결정해야 한다. 마지막으로 재건축 사업은 독자들이 생각하는 것보다 많은 시간이 필요하다는 것을 꼭 염두에 두길 바란다.
