[스포츠서울 | 김병호 기자] 남녀노소 금융과 부동산, 이를 통한 재테크에 대한 관심은 날이 갈수록 높아지고 있다. 특히 부동산과 관련된 재테크 방법과 주의점 등은 수없이 많다. 필자는 투자의 신 앱을 운영하며 부동산 재테크 분석전문가로 활동하고 있다. 이번 코너를 통해 다양한 재테크 사례와 주의할 점 등을 소개한다.
 

허준열 투자의 신 대표. 사진|투자의신

이번에 소개하는 사연은 부산에 자녀를 둔 가정주부 A씨다. A씨는 해운대 대우마리나 재건축에 관심이 많아 매입을 고민하고 있다. 현재 대우마리나 재건축의 경우 상가 쪼개기 등 뒷말이 무성한 상황. 매입 타이밍과 가치 책정 등을 일반인들이 평가하기에 불가능한 일이다.

대우마리나는 부산에서 노른자위 위치인 대장 아파트로 부동산 가치 상승 가능성이 높을 수 밖에 없다. 이러한 상황에 상가 지분 소유자와 아파트 주민 간의 분쟁이 시작됐다. 발단은 상가 지하에서 영업하고 있는 마트를 누군가가 매입하고 또다시 상가를 3평으로 쪼개 매매하면서부터다.

아파트 주민 입장은 상가 소유주가 대폭 늘어나면, 떨어지는 재건축 사업성과 재건축 사업 진행에 대한 우려가 가장 크다. 반면 상가(지하마트)를 쪼개 매도한 소유주는 재건축 사업의 경우 상가 대지 지분이 많으므로 쪼갠 상가 3평을 매입한 상가 소유주에게도 이익(상가입주권)이 갈 수밖에 없다고 주장하고 있다. 아파트는 아파트대로 상가는 상가대로 수익을 독립적으로 정산하는 독립정산제로 하면 서로 문제 될 것이 없다는 것이다.

결국 해당 아파트 재건축 추진준비위원장과 상가대표자가 서로 분쟁 없는 독립정산제로 합의 했다. 여기까지가 언론에 보도된 내용이다.

대우마리나를 분석해보면 재건축 상가 쪼개기는 대부분이 위치가 좋은 노른자위 위치의 재건축일수록 자주 발생된다. 그만큼 가치가 상승하기 때문이다. 상가 대지 지분이 많을수록 수익성이 높아지는 것은 당연하다. 특히 해운대 대우마리나 같은 경우 쪼개기 상가 3평을 매입했을 시 약 계약면적 25평/실평수 12.25평 상가를 건축분담금 없이 받을 수 있는 것이 장점이다. 그것도 상가의 꽃이라 불리는 1층 상가다. 그러니 상가를 쪼갠 3평 매매가격이 계속 오르는 이유가 여기 있다.
 

해운대구 공문. 사진|투자의신

일반적으로 어째서 재건축을 하게 되면, 계약면적 25평/실평수 12.25평 상가를 받을 수 있다고 하는지 의문이 들 수 있다.

대우마리나는 제3종 주거지역으로 용적률이 300%다. 현재 상가 대지는 1000평이므로 용적률에 따라 3000평까지 건축할 수 있다. 해당 사업지 건축사무소장에 따르면 재건축시 현재 대지지분에 의해 공유면적, 서비스 면적을 제외하더라도 실제로 사용할 수 있는 면적의 실 평수 12.25평를 받을 수 있다는 것이다.

그럼 우리는 재건축은 언제 될 것인가에 대한 의문을 갖지 않을 수 없다. 그만큼 재건축 시작이 중요하기 때문이다. 하지만 아쉽게도 그에 대한 해답은 아무도 해줄 수가 없다. 그 누구도 정확한 재건축을 날짜를 알 수 없다는 점이 맹점이다.

재건축은 번갯불에 콩 구워 먹듯이 금방 사업이 진행될 수 없다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들의 마음은 언제 재건축이 시작되는지 무척 궁금해하며 조급해한다. 그러기 때문에 남천삼익비치 재건축 단지와 비교를 하는 무리가 아니다. 물론 재건축 시작은 남천삼익비치가 시작은 빨랐다.

그러나 대우마리나 재건축이 남천삼익비치보다 시작은 늦었다고 할지라도 어쩌면 더 빨리 진행될 수도 있다. 이유를 들어본다면, 남천삼익비치의 경우 30평형대는 건축분담금이 7억원 정도 된다고 한다. 부담해야 할 분담금이 높으면 재건축의 속도는 비용 때문에 늦어질 수밖에 없다. 더군다나 상가와 문제도 앞으로 해결해야 숙제다.

국토부 실거래가격에서 남천삼익비치 지하상가는 2022년 9월 평당 2억3460만원에 매매가 됐다. 3평 가격은 2억3460만원×3평=7억380만원이다.

대우마리나 재건축은 남천삼익비치 재건축보다 시작만 늦었을 뿐 지리적 위치, 대지 지분에서 앞선다. 재건축 사업에 한 발자국씩 나아갈수록 매매가격은 상승할 것으로 전망된다. 수요자는 늘어나기 때문에 가격이 상승하는 것은 당연하다. 대다수 초보자가 재테크를 하면서 실수를 범하는 반복된 케이스가 있다.

재테크는 부동산 호경기 때 하는 것 보다 불경기 때 하는 것이 유리하다는 점이다. 부동산 재테크 고수들은 모두 아는 사실에 해당된다. 불행하게도 초보자는 반대로 부동산 가격이 비싼 호경기 때 재테크를 하는 것이 안타까울 뿐이다.
 

마트 도면. 사진|투자의신

(마트 도면 표시2)

더욱 중요한 점은 대우마리나 재건축에서 ‘상가 쪼개기’는 불법이 아니라는 것이다. 해당 지방자치단체인 해운대구청은 ‘현행 규정상 법적절차에 문제가 없다’는 입장을 전했다. 오히려 지하 1층 상가 쪼개기 ‘라인 선’을 선명하게 표시해 달라는 요청을 했다. 이는 구분점포간 경계표지 설치, 건물표지판 부착을 말한다.

관청에서 구분점포간의 경계표지 설치 요청은 지분등기가 아닌 구분등기라는 것을 알아두어야 한다. 불법이라면 당연히 철거 또는 취소, 원상복구를 하라는 공문을 보낸다. 인·허가 관할은 해당 관청에서 한다. 따라서 관청에서 보내는 공문이 불법이라면 불법인 것이고 반대로 합법이라는 공문을 보낸다면 그건 합법인 것이다. 따라서 대우마리나 상가 쪼개기는 불법이 아니라는 것을 분명히 알 수 있다.

해운대 대우마리나 재건축에서 상가 쪼개기가 뜨거운 감자로 등극한 이유는 따로 있다. 사실상 대장 아파트 재건축 단지이기 때문에 부동산 재테크로 가치가 있다는 것. 직설적으로 설명한다면 돈이 될 수 있기 때문이라고 말할 수 있다.

대우마리나 아파트가 대장 아파트단지도 아니고, 대지 지분도 작아 재건축 사업으로 재테크 가치도 전혀 없다면, 이렇게까지 뜨거운 감자가 되지 않았을 것이다. 아마 관심조차 없었을 것이다.

작은 나무를 보지 말고 큰 숲을 봐야 한다. 대우마리나 재건축이 언제 시작될 것인지 말이다. 그러려면 아파트 재건축 추진준비위원장과 상가 대표자의 방향과 계획을 지속적으로 체크하는 것이 매우 중요한 부분이다.
 

허준열 투자의신 대표 약력

qudgh@sportsseoul.com