[인터뷰] 허준열 '투자의 신' 대표 "오피스텔 계약 철회 문의 많아"
투자의신
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2022.01.14 15:52
허준열 '투자의 신' 대표
오르는 금리‧아파트 가격 하락세‧번지는 미분양, 오피스텔에 악재
[금융경제신문=민경미 기자] 지난해 정부의 고강도 아파트 규제정책으로 인해 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 등 수익형 부동산으로 투자 수요가 몰렸다.
그중에서도 오피스텔과 아파텔 투자는 광풍이 일었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 프리미엄을 받고 팔기 위해 오피스텔 청약의 경쟁률은 1000대 1을 기록하기도 했다.
오피스텔이나 아파텔이 인기를 끌었던 이유 중 하나가 아파트 공급이 적었기 때문이다. 투자용으로만 여겨지던 오피스텔에 실수요자가 몰렸다. 또한 2주택자부터 세금의 부담이 만만치 않았기 때문에 이를 피하기 위해 투자자들도 오피스텔로 눈을 돌렸다.
그런데 올해부터 오피스텔 투자가 심상치 않다.
금리가 오르고 앞으로 더 오를 가능성이 짙기 때문이다. 오피스텔 등의 수익형 부동산은 아파트와 같은 시세차익형 부동산에 비해 금리의 영향을 받는다.
여기에 아파트 가격이 하락 또는 보합세로 전환되고 있는 것과 지방 아파트 미분양 소식은 오피스텔 투자에 악재로 작용할 수밖에 없다.
주식회사 ‘투자의 신’ 허준열 대표와 인터뷰를 통해 아파트의 대체제였던 오피스텔 투자 과연 괜찮을지, 만약 투자를 한다면 살펴봐야 할 것은 무엇인지 등에 대해 분석해봤다.
허준열 대표는 부동산 투자 전문가, 부동산 전문 칼럼니스트이다. 저서로는 ‘부동산 사고 팔 때 패턴이 있다’, ‘한 번 읽으면 돈 벌고 두 번 읽으면 부동산 고수 되는 책’, ‘대한민국 부동산 투자의 미래’가 있다. 유튜브 ‘허준열TV’를 운영 중이다.
<다음은 허준열 대표와의 일문일답>
Q. 오피스텔 투자 시 고려해야 할 점은?
사람들이 투자를 너무 쉽게 생각한다. 아파트 가격이 너무 올라 오피스텔을 투자하게 되면 벼락거지를 탈출할 수 있을 것으로 생각한다. 하지만 벼락부자가 아니라 거꾸로 벼락거지가 될 수 있음을 유의해야 한다.
오피스텔 투자를 해서 돈을 벌었다는 얘기를 간혹 듣는다. 그러나 파악해보면 일부분이다. 아파트 가격이 하락세로 전환된다면 오피스텔을 분양받은 사람들은 큰 위험을 떠안게 된다. 사람들이 다시 아파트로 몰려가기 때문이다. 지금 아파트는 지방에서 미분양이 시작됐다.
그리고 대선 후보들이 아파트 공급을 200만호, 250만호를 공급하겠다고 공약을 내걸었다.
시간이 많이 걸리긴 하겠지만 아파트 공급이 이뤄지면 언젠가는 가격이 떨어진다.
가장 피해를 많이 보는 사람들은 주거용 오피스텔이나 아파텔을 분양 받았던 사람들이다. 지난 해 오피스텔 분양가를 당시 아파트 시세에 맞춰 책정했다. 아파트 가격이 하락하게 되면 상대적으로 오피스텔이 비싸질 수밖에 없다.
Q. 오피스텔 투자 단점은?
주거용 오피스텔은 원룸이 있고, 1.5룸이 있다. 예전에는 원룸과 1.5룸의 분양이 많았지만 최근 2룸의 분양이 많아졌다. 신혼부부들이 가파르게 상승한 아파트를 살 비용이 없기 때문에 대체제로 오피스텔 2룸의 분양을 받았다. 이로 인해 투자와 실거주가 많이 늘어났다.
아파트는 시세보다 가격을 내리면 거래할 수 있다. 하지만 오피스텔은 또 환금성이 떨어진다. 매매가 쉽지 않다는 것이 가장 큰 단점이다.
오피스텔은 아파트처럼 규모가 크지 않기에 재건축을 할 수가 없다는 것도 단점 중의 하나로 꼽힌다.
Q. 오피스텔 수익률 가능할까?
오피스텔 모델하우스에 가면 수익률이 계산돼 있다. 수익률만 믿고 계약하시는 사람들이 많은데 조심해야 한다. 수익률은 분양 당시의 수익률이다. 분양 후 2~3년 후 완공된다. 임대 가격은 완공 후에 임차인들에 의해 결정되는 것이다. 지금은 알 수 없다.
분양 직원들이 수익률을 이야기하는 이유는 고객이 분양을 받아야 판매수당을 받을 수 있기 때문이다.
분양 직원들의 ‘수익률이 몇 프로 나온다’는 달콤한 말에 현혹돼 오피스텔 투자를 급하게 한 사람들이 있다. 이들은 계약을 철회하고 싶어 ‘투자의 신’을 많이 찾는다.
투자는 누구나 다 쉽게 할 수 있다. 남들이 부동산 투자로 재산을 증식했다는 말만 믿고 무리하게 투자를 해서는 안 된다.
사람들은 대부분 가격이 급등 했다고 하면 못 산 것을 후회한다. 잘 된 사례만 눈에 들어오는 것이다. 투자를 잘못해서 돈이 묶이거나 수익이 안 나오는 경우도 많다는 것을 명심해야 한다.
Q. 오피스텔 투자 시 여러 채를 사는 경우가 있는데
오피스텔 분양 직원들은 “계약금만 있으면 나머지는 대출받고 잔금 시 돈이 없으면 전세를 놓으면 된다”고 강조한다.
잊지 말아야 할 것은 자신이 갖고 있는 여유자금으로 투자를 해야 한다는 것이다. 시장은 그때그때 변한다. 절대 무리한 투자를 해서는 안 된다.
Q. 오피스텔 투자 성공 방법은?
오피스텔도 아파트처럼 입지와 수익률과 시공사, 세대수가 중요하다.
아파트가 500세대 보다 1000세대 이상이 살기에도 좋고, 투자에도 유리한 것처럼 오피스텔도 똑같다.
내가 분양 받은 오피스텔의 수익률은 어떻게 예상할 수 있을까? 입지나 세대수 등 내가 분양받은 오피스텔과 비슷한, 이미 완공된 오피스텔을 찾아 월세 가격과 공실률을 점검해보면 된다.
공실이 없고 월세 가격이 높다면 오피스텔 가격은 상승할 수밖에 없다. 반면 월세 가격이 낮고 공실률이 높다면 오피스텔 가격은 상승하지 못한다는 걸 기억했으면 좋겠다. 시장을 냉철하게 분석하고, 전문가에게 문의해 신중하게 판단하길 바란다.
출처 : 금융경제신문(http://www.fetimes.co.kr)
그중에서도 오피스텔과 아파텔 투자는 광풍이 일었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 프리미엄을 받고 팔기 위해 오피스텔 청약의 경쟁률은 1000대 1을 기록하기도 했다.
오피스텔이나 아파텔이 인기를 끌었던 이유 중 하나가 아파트 공급이 적었기 때문이다. 투자용으로만 여겨지던 오피스텔에 실수요자가 몰렸다. 또한 2주택자부터 세금의 부담이 만만치 않았기 때문에 이를 피하기 위해 투자자들도 오피스텔로 눈을 돌렸다.
그런데 올해부터 오피스텔 투자가 심상치 않다.
금리가 오르고 앞으로 더 오를 가능성이 짙기 때문이다. 오피스텔 등의 수익형 부동산은 아파트와 같은 시세차익형 부동산에 비해 금리의 영향을 받는다.
여기에 아파트 가격이 하락 또는 보합세로 전환되고 있는 것과 지방 아파트 미분양 소식은 오피스텔 투자에 악재로 작용할 수밖에 없다.
주식회사 ‘투자의 신’ 허준열 대표와 인터뷰를 통해 아파트의 대체제였던 오피스텔 투자 과연 괜찮을지, 만약 투자를 한다면 살펴봐야 할 것은 무엇인지 등에 대해 분석해봤다.
허준열 대표는 부동산 투자 전문가, 부동산 전문 칼럼니스트이다. 저서로는 ‘부동산 사고 팔 때 패턴이 있다’, ‘한 번 읽으면 돈 벌고 두 번 읽으면 부동산 고수 되는 책’, ‘대한민국 부동산 투자의 미래’가 있다. 유튜브 ‘허준열TV’를 운영 중이다.
<다음은 허준열 대표와의 일문일답>
Q. 오피스텔 투자 시 고려해야 할 점은?
사람들이 투자를 너무 쉽게 생각한다. 아파트 가격이 너무 올라 오피스텔을 투자하게 되면 벼락거지를 탈출할 수 있을 것으로 생각한다. 하지만 벼락부자가 아니라 거꾸로 벼락거지가 될 수 있음을 유의해야 한다.
오피스텔 투자를 해서 돈을 벌었다는 얘기를 간혹 듣는다. 그러나 파악해보면 일부분이다. 아파트 가격이 하락세로 전환된다면 오피스텔을 분양받은 사람들은 큰 위험을 떠안게 된다. 사람들이 다시 아파트로 몰려가기 때문이다. 지금 아파트는 지방에서 미분양이 시작됐다.
그리고 대선 후보들이 아파트 공급을 200만호, 250만호를 공급하겠다고 공약을 내걸었다.
시간이 많이 걸리긴 하겠지만 아파트 공급이 이뤄지면 언젠가는 가격이 떨어진다.
가장 피해를 많이 보는 사람들은 주거용 오피스텔이나 아파텔을 분양 받았던 사람들이다. 지난 해 오피스텔 분양가를 당시 아파트 시세에 맞춰 책정했다. 아파트 가격이 하락하게 되면 상대적으로 오피스텔이 비싸질 수밖에 없다.
Q. 오피스텔 투자 단점은?
주거용 오피스텔은 원룸이 있고, 1.5룸이 있다. 예전에는 원룸과 1.5룸의 분양이 많았지만 최근 2룸의 분양이 많아졌다. 신혼부부들이 가파르게 상승한 아파트를 살 비용이 없기 때문에 대체제로 오피스텔 2룸의 분양을 받았다. 이로 인해 투자와 실거주가 많이 늘어났다.
아파트는 시세보다 가격을 내리면 거래할 수 있다. 하지만 오피스텔은 또 환금성이 떨어진다. 매매가 쉽지 않다는 것이 가장 큰 단점이다.
오피스텔은 아파트처럼 규모가 크지 않기에 재건축을 할 수가 없다는 것도 단점 중의 하나로 꼽힌다.
Q. 오피스텔 수익률 가능할까?
오피스텔 모델하우스에 가면 수익률이 계산돼 있다. 수익률만 믿고 계약하시는 사람들이 많은데 조심해야 한다. 수익률은 분양 당시의 수익률이다. 분양 후 2~3년 후 완공된다. 임대 가격은 완공 후에 임차인들에 의해 결정되는 것이다. 지금은 알 수 없다.
분양 직원들이 수익률을 이야기하는 이유는 고객이 분양을 받아야 판매수당을 받을 수 있기 때문이다.
분양 직원들의 ‘수익률이 몇 프로 나온다’는 달콤한 말에 현혹돼 오피스텔 투자를 급하게 한 사람들이 있다. 이들은 계약을 철회하고 싶어 ‘투자의 신’을 많이 찾는다.
투자는 누구나 다 쉽게 할 수 있다. 남들이 부동산 투자로 재산을 증식했다는 말만 믿고 무리하게 투자를 해서는 안 된다.
사람들은 대부분 가격이 급등 했다고 하면 못 산 것을 후회한다. 잘 된 사례만 눈에 들어오는 것이다. 투자를 잘못해서 돈이 묶이거나 수익이 안 나오는 경우도 많다는 것을 명심해야 한다.
Q. 오피스텔 투자 시 여러 채를 사는 경우가 있는데
오피스텔 분양 직원들은 “계약금만 있으면 나머지는 대출받고 잔금 시 돈이 없으면 전세를 놓으면 된다”고 강조한다.
잊지 말아야 할 것은 자신이 갖고 있는 여유자금으로 투자를 해야 한다는 것이다. 시장은 그때그때 변한다. 절대 무리한 투자를 해서는 안 된다.
Q. 오피스텔 투자 성공 방법은?
오피스텔도 아파트처럼 입지와 수익률과 시공사, 세대수가 중요하다.
아파트가 500세대 보다 1000세대 이상이 살기에도 좋고, 투자에도 유리한 것처럼 오피스텔도 똑같다.
내가 분양 받은 오피스텔의 수익률은 어떻게 예상할 수 있을까? 입지나 세대수 등 내가 분양받은 오피스텔과 비슷한, 이미 완공된 오피스텔을 찾아 월세 가격과 공실률을 점검해보면 된다.
공실이 없고 월세 가격이 높다면 오피스텔 가격은 상승할 수밖에 없다. 반면 월세 가격이 낮고 공실률이 높다면 오피스텔 가격은 상승하지 못한다는 걸 기억했으면 좋겠다. 시장을 냉철하게 분석하고, 전문가에게 문의해 신중하게 판단하길 바란다.
출처 : 금융경제신문(http://www.fetimes.co.kr)
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