[핀포인트뉴스] 남녀노소 금융과 부동산, 이를 통한 재테크에 대한 관심은 날이 갈수록 높아지고 있다. 특히 부동산과 관련된 재테크 방법 과 주의점 등은 수없이 많다. 필자는 투자의 신 앱을 운영하며 부동산 재테크 분석전문가로 활동하고 있다. 이번 코너를 통해 다양한 재테크 사례와 주의할 점 등을 소개한다. 이번에는 부산 대장 아파트인 해운대 대우마리나와 남천 삼익비치 두 재건축 상황을 살펴봤다.
먼저 해운대 대우마리나 아파트와 남천 삼익비치 아파트는 부산 대장 아파트에 속한다. 이 두 아파트가 재건축 상황은 현지뿐만 아니라 서울에서도 관심이 높다. 두 아파트의 장단점을 비교·분석해 봤다.
먼저 부산 대표 부촌으로 꼽히는 대우마리나는 1·2차 단지가 재건축에 포함되며, 현재 1164세대다. 아직 평형대가 결정되지 않았지만 34평 단일평수로 재건축을 할 경우 55층 높이, 10개 동 2200세대가 들어가는 규모다. 위치는 두산위브제니스와 마린시티하고 나란히 있어 바다뷰가 보이는 아파트라 할 수 있다. 남천 삼익비치처럼 바로 코앞 바다뷰는 아니지만, 부산 부촌을 대표하는 아파트라는 장점이 있다.
남천 삼익비치의 경우 현재 33개 동, 3060세대로 재건축 시 지상 25~60층 높이, 12개 동 3325세대가 들어설 예정이다. 대우마리나처럼 재건축 시 세대수가 크게 증가하지 못하는 이유는 소형아파트가 많아서다. 재건축 투자에 있어 꼭 체크해야 할 부분인 분담금이 높을 수밖에 없다. 위치는 바닷가가 정말 코앞인 바다뷰에 속한다. 바다뷰를 원하는 이들에게는 최고의 매력 포인트가 되겠다.
반면, 코앞 바다뷰의 경우 여행이나 별장 등 이용목적에 따라 실용성이 달라질 수 있다. 실거주자에게는 한 블록 떨어진 것이 더 좋을 수 있다는 점을 명심해야 한다.
남천삼익비치 아파트는 현재 조합장과 대의원이 뇌물수수 혐의로 인해 수사 중에 있다. 조합 집행부의 뇌물수수 문제는 재건축 단지에 악영향을 줄 수 있다. 대우마리나 재건축 역시 초기 아파트 재건축과 상가 재건축 사이에서 적지 않는 잡음이 일었다.
대우마리나의 경우 현재 아파트 준비위원장과 상가 대표 간 빠른 합의를 마친 상태다. 부산 최초 독립정산제 시행 아파트가 될 가능성이 커진 상황이다. 서울 재건축 아파트들 역시 아파트와 상가 간 이견을 좁히는 방법으로는 독립정산제가 효과적인 방법으로 꼽힌다.
아파트 재건축에 있어 의견 충돌이 큰 부분은 크게 △조합설립을 해서 가야한다는 의견과 △투명하게 재건축을 할 수 있도록 전문가에게 맡기자는 신탁사 시행으로 나눠진다.
과거에는 무조건 조합을 설립해서 진행했다면, 지금은 전문가에게 맡기는 신탁사 시행이 훨씬 긍정적인 평가를 받고 있다. 부동산 개발 회사들 역시 오피스텔, 상가, 주상복합 등의 시행을 신탁사에 위탁하는 신탁시행이 빠르게 증가한 모양새다. 특히 부동산 개발 경험이 전혀 없는 아파트 주민들에게는 신탁시행이 ‘안전한 보험’이라 할 수 있다.
하지만 기득권 세력들은 아파트 주민들의 의견과 상관없이 조합설립을 유도하는 경우가 있다. 이들 대다수는 신탁수수료가 나간다는 명분을 주장하지만 면밀히 살펴보면 이 또한 설득력이 떨어진다. 첫 번째 이유는 건설사들의 경우 신탁사를 상대하는 것보다 부동산 지식이 없는 조합을 상대 하는 것을 좋아한다는 점이다. 건설사들의 거품을 신탁사가 조절하기 때문이다.
둘째는 과거 부담으로 작용하던 신탁 수수료 3%가 이제 신탁사들의 치열한 수주 경쟁으로 1% 아래로 떨어졌다는 것이다. 심지어 0.5%~0.8%로 신탁수수료가 낮아지고 있다. 첫째, 둘째 이유만 보더라도 신탁수수료 때문에 조합설립으로 가자는 조합원들의 주장은 설득력이 없다는 것이다.
현재 상황으로 평가할 경우 남천 삼익비치 재건축 사업이 대우마리나보다 먼저 시작했음에도 조합장의 뇌물 수수와 관련한 수사로 지체됐다는 점에 아쉬움이 크다.
재건축 사업이 지체될수록 조합원 분담금은 증가할 수밖에 없다. 또한 늦게 시작한 대우마리나가 신탁 시행을 진행한다면 시공사 선정과 공사 착공이 남천 삼익비치보다 빠른 재건축 사업이 되는 셈이다. 다만 대우마리나가 남천삼익비치와 같이 뇌물 수수 등의 이슈가 없어야 한다는 조건이 붙는다.