공공임대 임대료 ‘인상기준’은 뭔가요?

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작성자 투자의신 작성일18-11-26 14:38 조회131회 댓글0건

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국내 최초 협동조합형 공공지원 민간임대주택 ‘위스테이’ 견본주택이 서울 중구 명동에 오픈한 지난 6월 오후 김현미(오른쪽) 국토교통부 장관이 아파트 모형을 보고 있다. [연합뉴스]물가지수·주변 전세시세

임대주택법서 모두 허용
건설사·LH 기준 ‘제각각’


최근 민간건설 공공임대아파트의 임대료 인상과 관련된 논란이 수면 위로 떠오르고 있다. 주거비물가지수와 인근 지역의 전세가격 변동률 등 적용 기준이 불명확해 임차인의 부담이 가중되고 있다는 지적이다.

연 5% 이내로 증액 범위를 제안하는 임대주택법에 임대료 증액 조건이 포함된 건 지난 2005년 7월 13일 이후부터다. 당시 관련법 제14조 제2항엔 ‘건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료 증액 청구시 주택임대차보호법이 정한 범위 내에서 주거비물가지수, 인근 지역의 전세가격변동률 등을 고려해야 한다’는 조항이 신설됐다.

문제는 주거비물가지수와 인근 지역의 전세가격 변동률에 대한 기준이 모호하다는 점이다. 

주택산업연구원은 최근 공개한 ‘민간건설 공공임대주택 적정 임대료 산정체계 및 임대료 관련 분쟁 조정방안 연구’ 보고서에서 두 요소를 모두 고려하는 것인지, 한 가지만 고려하는 것인지 기준 자체가 불명확하다고 꼬집었다. 전국 지수와 광역지자체 지수로 나뉘는 주거비물가지수와 전세가격 변동률에 명시된 ‘인근 지역’이란 범위도 혼란을 초래하는 요인으로 지목했다.

실제 법률적 해석은 제각각이다. 우선 LH(한국토지주택공사)는 ‘전국’ 단위 기준의 주거비물가지수 평균을 사용한다. 관리의 편리성과 지역 간 임대료 상승 격차로 인한 갈등을 예방하려는 목적으로 풀이된다. 실제 지난 2017년에는 전국 공통 연 2.5%를 인상했다. 

반면 민간건설사는 시장현실에 따라 인근 지역의 전세가격 변동률을 주로 활용한다. LH토지주택연구원의 ‘공공임대주택 임대조건 조정과 효과 분석연구’를 살펴보면 민간건설사 A사는 인근 지역의 전세가격 변동률을 고려해 주변 임대료 시세 대비 약 78.3% 수준에서, B사는 90% 수준에서 임대료 인상률을 책정했다. 

과정과 결론은 다르지만, 모두 적법하다. 법률 조항 내 ‘주거비 물가지수’와 ‘인근 지역 전세가격 변동률’을 법적 테두리 안에서 다른 시각으로 풀이한 것으로, 모호한 법적 기준이 임대료 인상폭의 차이를 야기한 대목이다.

주산연은 준공연도ㆍ세대ㆍ규모 등 유사한 임대아파트를 비교 기준으로 삼고, 공공ㆍ민간의 통계를 활용해 가격변동률 산정기준을 명확하게 해야 한다고 지적했다. 임대료 인상률의 기준이 되는 전세가격 변동률은 유사 임대아파트의 평균을, 가격변동률은 임대료 재계약 시점부터 12개월 전으로 정해야 한다고 덧붙였다.

김태섭 주산연 선임연구위원은 “임대료 인상률을 연 5%에서 연 2.5%로 제한할 경우 수익률이 약 4배 하락하는 것으로 추산됐다”며 “임대료 인상률은 현행 수준을 유지하되, 택지ㆍ기금지원 등 정부 지원과 표준건축비를 현실화하고 임대료 산정체계를 개선해야 한다”고 분석했다. 

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